Fondo de reserva y operativo

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Usuario Mensaje
 

Verónica Martinez
Posted on sábado, 23 de marzo, 2002 - 01:17 am:   

Les pido que disculpen nuevamente mi molestia, pero mi inquietud es la siguiente. Necesitaría saber con claridad qué es un Fondo de Reserva y un Fondo operativo y por eso les pido que me indiquen algún lugar donde se encuentren tales definiciones, algo así como un código, reglamento o algo por el estilo, donde se encuentre una definición oficial. Les pido nuevamente disculpas y les agradezco infinitamente su ayuda.
Atentamente
Verónica
 

Paula
Posted on martes, 09 de abril, 2002 - 09:13 am:   

Mis dudas son las siguientes:

En el edificio (por el reglamento de copropiedad) se acordó juntar un fondo de reserva. No todos los propietarios, solo el 50%, pagó el monto que se había acordado. Según la administradora no se puede obligar a pagar a los deudores. Cuando le pedimos que lo incorpore a la liquidación de expensas dijo que no se podía. ¿Es esto así?

Por otro lado, al ser nuevo el edificio hubo propietarios que depositaron (al escriturar) el fondo de reserva. Este fondo fue utilizado por la constructora, que en ese momento hacía de administradora, para pagar expensas. Con lo cual nuestro fondo de reserva disminuyó. Se puede utilizar el fondo de reserva de esta forma? Para qué sirve realmente? Yo tengo entendido que es para alguna situación especial como un arreglo grande, etc

Gracias.
 

Gustavo Li Volti
Posted on miércoles, 10 de abril, 2002 - 09:16 am:   

Paula, si por asamblea se decidio juntar un monto para fondo de reserva, el pago es obligatorio para todo el consorcio, no se que modalidad empleo su administradora para cobrarlo, por lo general se cobra junto a las expensas ordinarias como un aporte extraordinario al que todos deben aportar. Por lo tanto disiento con su administradora al comuicarle que no se puede cobrar a quienes no hayan pagado, este comportamiento seria injusto, hablen con ella nuevamente y lleguen a un acuerdo.
Por otra parte, el fondo que cobro la constructora y el cual manejaba, habria que saber mas en detalle como se planteo la situacion de faltante de expensas para utilizarlo del modo en que lo hizo. Nunca pensaron en hacer una auditoria de esa gestion?, seria muy conveniente. De todos modos, si se aplico al pago de morosos, cuando se les pueda cobrar los importes aduedados, los mismos deberian regresar al fondo de reserva, ya que fue un prestamo para subsanar la situacion de iliquidez.
Si no fui del todo claro en mi expicación o si tiene otras dudas no dude en contactarme.

Atte. Lic. Gustavo Li Volti
 

Andrés Nieva
Posted on miércoles, 10 de abril, 2002 - 09:40 am:   

Sra. Paula

El aporte destinado como fondo de reserva forma parte de las expensas, es decir el saldo pendiente de las unidades es un crédito exigible por parte del consorcio.

Respecto del destino que se le otorgue, depende del origen del mismo ya que puede estar dado en formar un capital para el desembolvimiento habitual o para un destino específico.

Quedando a su disposición

Cr. Andrés Nieva
Administración y Auditoria de Consorcios
 

Paula
Posted on miércoles, 17 de abril, 2002 - 10:50 am:   

Primero que nada, gracias por contestarme. Con respecto al 1º tema (falta de pago en fondo de reserva)la administradora sostiene que ya hizo consultas legales y no se puede exigir el pago de este fondo. Yo le dije que ya había hecho consultas por mi cuenta y que si se podía y había que exigirlo incorporándolo en las expensas. Ella sigue insistiendo en que no lo puedo incorporar a las expensas. No lo quiere hacer así y yo no sé donde hay algo escrito que yo pueda mostrarle para que vea como se hace. Otar consulat que quería hacerles es que la administradora tiene el fondo de reserva sin depositarlo (en su casa) porque dice que es más seguro (por temas como el corralito) Lo que se hace con ese dinero, tenemos que discutirlo todos en una asamblea?

En cuanto al destino que se le dió al fondo de reserva, en el reglamento de copropiedad no dice para qué va a ser usado este fondo, solo dice que hay que formar un fondo de reserva de $6000. Al ir escriturando los departamentos la constructora recibía por parte de los propietarios, este fondo de reserva. El mismo fue utilizado para pagar gastos de luz, gas, etc. antes de que la gente fuera a vivir allí (ya que el edificio se encontraba en construcción todavía) Con lo cual, en vez de sumar las expensas y dividirlas en los porcentuales correspondientes, durante ese período la constructora no cobró expensas a los pocos propietarios que habían escriturado pero utilizaba el dinero que ellos habían depositado al formar el fondo. A mi entender la constructora tendría que haber pasado los gastos por porcentuales y cobrar las expensas a cada uno de los nuevos propietarios (lo que pasa es que también tenían que correr ellos con los gastos de los deparatamentos que todavía no se habían vendido, y así utilizaban el dinero del fondo sin poner ellos un peso)


Gracias
 

Andrés Nieva
Posted on jueves, 18 de abril, 2002 - 12:06 am:   

Sra. Paula

A continuación le transcribo un breve párrafo obtenido del Manual Practico de Propiedad Horizontal del Dr. Calvo, 6ta edición pag 112, "...Aunque la percepción de tales cuotas (las del fondo de reserva) se haga por separado...integran el concepto de expensas comunes. El fondo de reserva cuya existencia no es obligatoria en la ley pero sí muy conveniente ha de estar lógicamente contemplado en el reglamento de copropiedad o debe obedecer a resoluciones válidas en Asamblea...". Adicionalmente al texto transcripto existe un principio de igualdad y no trato discriminatorio que evidentemente se está violando en perjuicio de las unidades cumplidoras.

Por una cuestión de claridad en el tratamiento de los fondos es aconsejable que los mismos se encuentren depositados en alguna cuenta a la vista, sin embargo y a la vista de los hechos no puedo aclararle que sea el lugar mas seguro.

Quedo a su disposición

Cr. Andrés Nieva
Administración y Auditoria de Consorcios
 

Andrés Zulberti
Posted on lunes, 16 de setiembre, 2002 - 09:12 pm:   

En A.O. del ´98 se decidió juntar un fondo para la limpieza y pintura de la fachada. Si bien el fondo se hizo "a tientas", es decir, sin ningún presupuesto y, además, sin las 2/3 partes proporcionales por innovación o mejoras, se logró el objetivo.
Luego de plazos fijos, corralito, pesificación y cta. cte., el dinero del fondo no se ha utilizado para lo cual fue solicitado. Pero sí para realizar otros gastos: utilizándolo para no aumentar los gastos comunes.
Mi propuesta es que se devuelva ese dinero a los propietarios.
Esto es factible? Deben reunirse las 2/3 partes para tal decisión?
 

Andrés Zulberti
Posted on viernes, 20 de setiembre, 2002 - 04:01 pm:   

En A.O. del ´98 se decidió juntar un fondo para la limpieza y pintura de la fachada. Si bien el fondo se hizo "a tientas", es decir, sin ningún presupuesto y, además, sin las 2/3 partes proporcionales por innovación o mejoras, se logró el objetivo.
Luego de plazos fijos, corralito, pesificación y cta. cte., el dinero del fondo no se ha utilizado para lo cual fue solicitado. Pero sí para realizar otros gastos: utilizándolo para no aumentar los gastos comunes.
Mi propuesta es que se devuelva ese dinero a los propietarios.
Esto es factible? Deben reunirse las 2/3 partes para tal decisión?
 

Gerardo Andino
Posted on lunes, 13 de enero, 2003 - 09:11 pm:   

En la norma IRAM-65006 (Resumen de expensas) aparecen algunos puntos que -para mí- poco claros; a saber:
3.1.3.1.1 - Fondo operativo: Saldo Fondo Operativo + Expensas al cobro - Egresos del mes - Deudores = Nuevo saldo

3.1.3.3 - Estado económico:
Activo: Disponibilidad en caja + Valores en cartera + Saldos bancarios + Expensas comunes.
Pasivo: Obligaciones a pagar.

No soy Contador ni Lic. A.E., simplemente un propietario que intenta entenderlo.
¿Alguien del foro me lo podrá explicar?
 

Ruben Ponce
Posted on miércoles, 15 de enero, 2003 - 12:04 pm:   

Consulta
he adquirido un inmueble en propiedad horizontal que ya tiene una antiguedad de 20 años pero que nunca tuvo administracion, sino que cada propietario se manejo siempre como quiso. ¿puede un solo propietario - si no consigue el consenso del resto o de una mayoria - obligar al resto a constituir la administracion, dado que es obligatorio legalmente? ¿como deberia hacerse si no queda otra via que la compulsiva?
Gracias
 

Gerardo Andino
Posted on jueves, 06 de febrero, 2003 - 08:51 pm:   

En la norma IRAM-65006 (Resumen de expensas) aparecen algunos puntos que -para mí- poco claros; a saber:
3.1.3.1.1 - Fondo operativo: Saldo Fondo Operativo + Expensas al cobro - Egresos del mes - Deudores = Nuevo saldo

3.1.3.3 - Estado económico:
Activo: Disponibilidad en caja + Valores en cartera + Saldos bancarios + Expensas comunes.
Pasivo: Obligaciones a pagar.

No soy Contador ni Lic. A.E., simplemente un propietario que intenta entenderlo.
¿Alguien del foro me lo podrá explicar?
 

danyjua
Mensaje De: 200.32.119.164
Posted on miércoles, 09 de junio, 2004 - 07:17 pm:   

CONSULTO: TENGO QUE PAGAR LAS EXPENZAS $15 MAS DE LO QUE ESTABA PAGANDO. NUNCA SE HIZO UNA ASAMBLEAS DONDE TOCARAN ESTE AUMENTO. ¿EL ADMINISTRADOR TIENE FACULTAD PARA HACER ESTE AUMENTO AUNQUE SEA ALUCIENDO QUE NO LE ALCANZA PARA CUBRIR LOS GASTOS?
OTRA CONSULTA: PUSIMOS $50 ADICIONAL PARA TERMINAR UN PORTON DE ENTRADA, COMO NO PUSIERON TODOS NO SE REALIZO LA TAREA. ¿ESE DINERO SE LO PUEDO RECLAMAR O PEDIR QUE SEA USADO PARA EL PAGO DE MI EXPENZA? ESTO ES YA QUE EN OTRAS OPORTUNIDAD SE USARON OTRAS RESERVAS PARA CUBRIR LOS GASTOS Y NO QUIERO QUE ME VUELVA A PASAR
 

Cont Leonardo R. Stachuk
Mensaje De: 24.232.119.136
Posted on sábado, 16 de julio, 2005 - 11:54 am:   

Estimado Gerardo Andino:

Pongo su mensaje de Febrero de 2003:

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Posted on jueves, 06 de febrero, 2003 - 08:51 pm:

En la norma IRAM-65006 (Resumen de expensas) aparecen algunos puntos que -para mí- poco claros; a saber:
3.1.3.1.1 - Fondo operativo: Saldo Fondo Operativo + Expensas al cobro - Egresos del mes - Deudores = Nuevo saldo

3.1.3.3 - Estado económico:
Activo: Disponibilidad en caja + Valores en cartera + Saldos bancarios + Expensas comunes.
Pasivo: Obligaciones a pagar.

No soy Contador ni Lic. A.E., simplemente un propietario que intenta entenderlo.
¿Alguien del foro me lo podrá explicar?

=================================================

Lo que se ve en la norma IRAM 65006 es:

-Saldo fondo operativo = es el saldo de fondo operativo que quedo del periodo mensual anterior, neto de pagos y deudores por expensas (la verdad no se porque tienen que netear a los deudores).

El Estado Economico (sic) que dice el IRAM 65006 no es tal porque lo economico se refiere a ganancias y perdidas, pero aqui no se exponen estas cuentas. Ademas:

-Los activos no pueden ser nunca cuentas de ganancias (o perdidas), son cuentas de otro proposito especifico.
-Los pasivos no pueden ser nunca cuentas de ganancias (o perdidas), son cuentas de otro proposito especifico.

Estas cuentas pueden generar ganancias o perdidas (si se depositan las expensas en el banco a caja de ahorro este devengaria intereses, si se hace contrato con una empresa para publicidad de esta tambien seria ganancia) o perdidas (pago de intereses por prestamos al consorcio por hipoteca global, segun la ley 13512), pero no viene al punto aca, no tiene nada que ver.

Este estado deberia llamarse "Estado de situacion patrimonial Consorcio de Propietarios Calle XXXX". Es mejor explicarlo asi.

Tampoco es muy feliz la formula de Fondo Operativo: ¿las disponibilidades no son tambien los saldos bancarios? que yo sepa en el balance de una empresa figura todo junto, y no creo que tenga porque ser algo diferencial en un consocio por mas que no sea un ente comercial.

Valores en cartera: intuitivamente se referiria a saldos por deudores por expensas, los que deben todavia y estan en situacion de morosos o en gestion judicial (mientras el juez no dicte sentencia a favor de este en litigios por cobro de expensas). De otro modo no se entenderia el sentido de este rubro, porque valores en cartera son tambien instrumentos financieros (cheques, etc.) y tambien aquellos relacionados con inversiones.

Expensas comunes: no explica tampoco cual es el proposito de este rubro.

En definitiva: tiene muchas deficiencias tecnicas la norma IRAM 65006, es muy incompleta, y ademas tiene conceptos erroneos porque confunden recursos economicos con cuestiones de indole patrimonial que no tienen nada que ver entre si. En el "estado economico" no hay encabezados para los rubros que exponen, y eso hace mas dificil la interpretacion por parte de cualquier usuario de este estado contable. Si se basara en normas contables (del Consejo Profesional de Ciencias Economicas) la cosa seria mejor expuesta, porque fue elaboradas despues de muchos años de estudio (decadas) y esta norma IRAM fue echa en pocos años (o 1 año).

Para que una informacion sea util deberia cumplir con el requesito de "claridad": la informacion debe ser facil de entender por aquellos que tengan una razonable formacion en contabilidad y de los negocios (cosa que un vecino cumple porque el vecino tiene alguna formacion muy elemental, pero con eso alcanzaria).

Si me permite agregar, la norma IRAM 65009 es igualmente pobre y peligrosa, no permite que los fondos del consorcio esten a nombre de los propietarios, solamente del administrador. Es criticable que esta cuestion sea asi porque implicaria un abuso de derecho y tendria en sus manos una tenencia ilegitima de fondos privados que no le pertenecen al administrador porque este no es el dueño del consorcio, lo son sus representados (mandantes). Y de esta forma estariamos poniendo en una situacion de poder extremo por parte de este administrador y su remocion por irregularidades seria dificil o imposible, perdurando en el tiempo el negligente y no el que corresponde que siga.

Ahora bien, entiendo que la Subcomision de Propiedad Horizontal del IRAM se reuna poco pero... ¿porque no hacer un "esfuercito" por reunirse mas a menudo y reformar todas estas normas pobres?

Atentamente.

Cont Leonardo R. Stachuk.
 

Cont Leonardo R. Stachuk
Mensaje De: 24.232.119.136
Posted on sábado, 16 de julio, 2005 - 11:52 pm:   

Con respecto a lo anterior quisiera hacer una correccion, dado que la norma de Derechos del Administrador es la norma IRAM 65008 y no la 65009 como anteriormente se dijo.

Expresamos las disculpas del caso.

Atentamente.

Cont Leonardo R. Stachuk
 

MARÍA
Mensaje De: 201.212.106.228
Posted on viernes, 23 de junio, 2006 - 10:14 pm:   

En Asamblea se aprobó el despido del Encargado dado el costo que representa -somos pocas unidades- y para poder pagar su indemnización solicitar un crédito bancario, eso es posible?
Gracias por constestarme
 

carmoldi
Mensaje De: 200.112.152.9
Posted on sábado, 24 de junio, 2006 - 08:26 pm:   

Recientemente he sido elegido, presidente del consejo de Adm. y en la última asamblea, donde estaban presente 12 de los 80 propietarios se decidió, por unanimidad, el cobro extraordinario de un monto y cobrar un importe a determinar por el uso de un espacio común como playa de estacionamiento y ordenar su uso, ya que hay lugar para 40 vehículos. Se llamaría a inscripción de interesados para 1 solo vehículo por unidad habitacional, y en caso de superar los 40 lugares, se efectuaría un sorteo. ¿podemos hacer esto último sin tener problemas legales?
 

maria ines
Mensaje De: 200.123.67.90
Posted on domingo, 07 de octubre, 2007 - 04:45 pm:   

Buenas tardes,
recientemente he adquirido una unidad en un edificio nuevo de 12 departamento que no tendra encargado y en donde la constructora designo un administrador. Tengo tres puntos que quiero aclarar:
1)Se que todos los propietarios debemos abonar el fondo de reserva pero como la escribana me ha solicitado un monto en dolares demasiado abultado quisiera saber que organismo y en que documento se reglan los procentajes del mencionado monto.
2)Cual es la ley en donde se establecen cuales son los vicios ocultos de obra y en que documento puede consultarse.
3)Al edificio le falta la escalera gato para acceder a los tanques de reserva y las bombas del tanque de bombeo. La cosntructora dice que no a hacer mas nada.
Si fueran tan amables de clarificarme esto, se los agradecere muchismo. Un cordial saludo, Maria Ines.
 

Cont Leonardo Stachuk
Mensaje De: 190.55.32.199
Posted on sábado, 13 de octubre, 2007 - 05:28 pm:   

Le respondo a sus inquietudes:

1) Primero que clase de "monto" le pidio el escribano? ademas en dolares? no entiendo, el fondo de reserva esta expresado en moneda nacional siempre y es algo intangible, no se puede aplicar ningun tipo de cotizacion porque manipularia las cifras del fondo de reserva y el patrimonio del edificio. No se puede convertir en dolares porque el pago es en pesos y ademas hace rato que dejamos la ley de convertibilidad, en donde 1 peso era 1 dolar.

2)Los vicios ocultos de obra estan contemplados en el codigo civil, denominado "Vicios Redhibitorios".

3)Se le tiene que intimar por carta documento la instalacion de esta escalera. Y si no paga lamentablemente tendra que ir a juicio la constructora. No se puede cruzar los brazos la constructora y construir una cosa y otra no, es demasiado grosero, hubo mal manejo presupuestario y un pesimo control en cuanto a la contabilidad de costos de la obra. No realizaron las previsiones de fondos para afrontar la obra y esto no es algo que tenga que hacerse cargo el consorcio, pero resuelvanlo rapido con un abogado, no tienen mucho tiempo para reclamar.

Saludos.

Cont Leonardo Stachuk
 

Cont Leonardo Stachuk
Mensaje De: 190.55.32.199
Posted on sábado, 13 de octubre, 2007 - 05:29 pm:   

Aclaro que el "pago es en pesos" me referia a las expensas.

Saludos.

Cont Leonardo Stachuk
 

sosa Nelly
Mensaje De: 190.18.70.48
Posted on lunes, 05 de noviembre, 2007 - 08:46 pm:   

Buenas noches
quisiera saber como se calcula el fondo de reserva por reglamento es del 1% pero sobre cual valor: el de mercado, valor fiscal, valor de venta hace 25 años cuando se inauguro el edificio
Mi duda es como calcularlo por ademas se tiene que actualizar.
 

Daniel
Mensaje De: 200.117.247.170
Posted on viernes, 16 de noviembre, 2007 - 07:56 pm:   

Buenas tardes,
soy propietario de un departamento desde hace 5 años y lo puse en venta. Al 31/10 le pedi al administrador un libre deuda para hacer la escritura y me dice que en una asamblea de agosto pasado se resolvió constituir un fondo comun de reserva y que a mi me corresponde abonar 2500.- que tengo que abonar al contado o transferirle yo como deuda al nuevo comprador (mi boleto de compra venta fue celebrado el 10/10 y a esa fecha, no recibi ninguna notificacion al respecto a pesar de haber estado en contacto con el adinistrador para poner "las expensas al dia".
Mi duda es si, a pesar de no haber recibido ninguna notificacion (el administrador dice que me pasó una nota de lo resuelto en la asamblea de agosto "por debajo de la puerta del departamento" y cuando le pedi una copia donde diga que yo estoy notificado me dio una nota sin firma ni fecha donde dice que se resolvio crear un fondo de reserva de monto a determinar .. .) y siendo que los propietarios van a comenzar a pagar el fondo en cuotas de 250 a partir de noviembre, es correcto que yo deba pagar la totalidad o debo exigir el libre deuda sin ser estos 2500
Desde ya, gracias a quien pueda darme alguna informacion.
 

LEONARDO
Mensaje De: 190.19.15.166
Posted on domingo, 18 de noviembre, 2007 - 09:49 pm:   

SR DANIEL: ACORDE AL ART 6º DEL DECRETO REGLAMENTARIO DE LA LEY 13512, ESA INFORMACION QUE UD SOLICITA, ES DECIR DEUDA DE LA UNIDAD A LOS EFECTOS DE LA VENTA DEBE CONSTAR EN EL CERTIFICADO QUE DEBE EXTENDER EL ADMINISTRADOR. SI SE HIZO LA ASAMBLEA, SE VOTÓ Y TODO ESTA EN REGLA, INDUDABLEMENTE UD DEBERÁ HACER FRENTE AL FONDO DE RESERVA Y NEGOCIARLO CON SU COMPRADOR. O TAL VEZ ESTE COMPRE SIN HACER REFERENCIA ALGUNA.
ESPERO HABERLE SIDO DE UTILIDAD. ATTE LIC LEONARDO A GALLEGO
 

Daniel
Mensaje De: 200.117.247.170
Posted on lunes, 19 de noviembre, 2007 - 08:42 am:   

Estimado Leonardo, gracias por la respuesta. Una consulta mas . . esto es así, aún cuando no haya habido comunicación fehaciente por parte de la administración ? Habitualmente , todo lo que se decide en asamblea nos lo informaban por nota pero esto apareció cuando solicité el libre deuda para realizar la escritura.
Gracias, de nuevo,
 

marisa
Mensaje De: 190.18.48.31
Posted on viernes, 04 de enero, 2008 - 07:54 pm:   

a quien le corresponde pagar el fondo de reserva? al propietario o al inquilino de la propiedad?
saludos. Marisa

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