Cobro de expensas atrasadas-Intereses...

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Expensas pago parcialJosé Bongi03-11-09  03:38 pm
QuiebraCont Leonardo Stachu10-30-07  11:33 pm
ExpensasCont Leonardo Stachu10-30-07  11:36 pm
Deuda e expensas en juiciosilviamorel08-01-07  01:33 pm
Expensas atrasadasDra Graciela Alba11 11 07-20-07  07:05 pm
Deuda por juicioCont Leonardo Stachu07-14-07  10:17 pm
Duda sobre cobro de expensas atrasadasgracielabaroni@yahoo10-10-07  06:53 pm
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Usuario Mensaje
 

Fabián
Posted on sábado, 10 de agosto, 2002 - 09:36 pm:   

El administrador cobtra expensas en el edificio duarnte el día 8 a 10 de cada mes y ahora como se atrazaban los pagos y subieron los costos por pagos atrasados de los servicios del consorcio cobra el 0,1% diario sobre el valor de cada expensa si se pagan luego de la primera fecha. está bien esto?
Gracias
fabian
 

maría elena
Posted on martes, 13 de agosto, 2002 - 02:01 pm:   

Fabián:
Es totalmente válido que se pague interés por mora, por pago fuera de término de las expensas.
Un hecho que se presta a confusión es que los intereses, "no son para el administrador", sino que este los cobra y van a los ingresos del consorcio, que es el que se ve perjudicado por las demoras.
Respecto al índice a mi criterio, es correcto.
María Elena
 

mllrozas
Mensaje De: 200.82.74.86
Posted on domingo, 08 de agosto, 2004 - 05:32 pm:   

La administracion no quiere cobrarme el mes en curso porque debo expensas atrasadas. Pedi algun convenio para ponerme al dia, pero necesito que no me cobren los intereses del mes en curso porque sino no podre superar esta situacion. Creo que el consorcio debe arbitrar las medidas necesarias para que yo pague y no obstaculizar esta posibilidad. Lo que quiero es pagar dos meses atrasados con sus intereses y el mes en curso. Puedo?
 

Andrés Nieva
Mensaje De: 200.82.24.8
Posted on domingo, 08 de agosto, 2004 - 07:14 pm:   

El consorcio a través de su administrador debe arbitrar todas las medidas para satisfascer sus créditos ya que las obligaciones por los gastos debe cubrirlas en tiempo y forma ej el pago del salario del encargado. Y sin que sea un trato discriminatorio el administrador debe iniciar las acciones para ello, ya que el resto de los copropietarios cumplidores no debería cubrir a los morosos.

Atte

 

SILVINA MARINO
Mensaje De: 200.89.142.123
Posted on jueves, 23 de diciembre, 2004 - 10:42 pm:   

QUISIERA SABER CUAL ES EL INTERES QUE SE COBRA POR EXPENSAS ATRASADAS
EN MI CASO ES EL 2% MSAL, ACUMULATIVO
 

Contador Stachuk
Mensaje De: 200.126.156.89
Posted on viernes, 24 de diciembre, 2004 - 02:33 pm:   

Estimada Silvana Marino:

El interes que se cobra en el mercado hoy por hoy es del orden del 2% como sucede en su consorcio, cuando no hay otro que lo hara al 3%, pero igualmente las tasas que se enumeran aqui son en definitiva razonables.

Ahora bien, los intereses no son acumulativos, ya que eso expresamente lo prohibe el articulo 623 del codigo civil, que es la ley "madre" de la ley de propiedad horizontal, a menos que las partes hayan estipulado otra forma de cobrar los intereses, cuestion que a mi entender es altamenete improbable que suceda en su caso.

Los intereses deben ser lineales es decir, que no deben acumularse al capital una vez calculados, y deben mantener su importe fijo a lo largo del tiempo.

Atentamente.

Cont Leonardo R. Stachuk
Adm y Auditoria de Consorcios.
 

Gerardo Andino
Mensaje De: 201.254.248.241
Posted on viernes, 24 de diciembre, 2004 - 02:37 pm:   

Silvina:
Como principio general, el anatocismo (del griego: aná, reiterar y tokinós, dar en interés), entendiéndose por tal la capitalización de intereses o sea la generación de intereses sobre intereses, está prohibido en nuestro derecho. La Corte Suprema nacional dijo: "no puede computarse intereses sobre el importe total de la liquidación, sino sobre el capital que la misma menciona, si ya en ella se han comprendido los intereses anteriores, no pudiendo admitirse la capitalización de intereses." (C.S.N., 24/2/93, "J.A.", t.37, P.536; T.72, P. 571)
Saludos y buena suerte, GA
 

Cont Stachuk
Mensaje De: 200.126.156.89
Posted on viernes, 24 de diciembre, 2004 - 03:34 pm:   

Estimado Gerardo Andino:

Ojo con los fallos de la Corte Suprema de Justicia. Ya que los mismos indican un fallo estrictamente sobre un caso en particular, haciendose extensible sobre casos que sean de una naturaleza similar al mismo, no a otros diferentes.

Los fallos de la Corte Suprema no son generales, por eso se debe consultar la caratula del fallo y ver si corresponde al caso de una administracion de consorcios. Tambien el año es importante, ya que puede haber fallos que complementen y expliquen con mayor lujo de detalles el fallo que indico en su mensaje.

Y con respecto a la prohibicion en nuestro derecho esto no es asi siempre, ya que esa prohibicion solo es extensible al derecho civil, ya que en el derecho comercial esta permitido. Los prestamos bancarios acumulan interes por distintos sistemas de amortizacion (frances, americano, etc.), y esto esta legalmente permitido.

Atentamente.

Cont Leonardo R. Stachuk.
Adm y Auditoria de Consorcios.
 

rickcelina
Mensaje De: 201.254.164.106
Posted on jueves, 18 de agosto, 2005 - 09:13 am:   

Buen día, yo adquirí un dpto. en un remate, era un remate por un prestamo bancario y además tenía juicio por expensas. Mi intención es pagar, pero no que me roben ya que en el remate figuraban casi $ 10.000.- de deuda y cuando entre al dpto. me encontre con un resumen de $ 15.000.-. Ahora me pasan un detalle que la deuda original desde Mayo del 2000 (que la expensa era de $ 86.- y desde Junio de 2004 la expensa es de $ 93.-) hasta hoy debe $ 5.516.- y los intereses son del 3%, o lo que da $ 5.131,38.-, TOTAL 10.647,36.- mas los $ 1.600.- que me cobra el abogado del consocio, ¿esto esta bien?, ¿puedo pedir la quita total de los intereses?, ¿que es lo mas conveniente para las dos partes?, ¿el abogado lo tengo que pagar yo?, desde ya muchísimas gracias.
 

Cont Leonardo R. Stachuk
Mensaje De: 200.89.188.64
Posted on viernes, 19 de agosto, 2005 - 12:30 pm:   

Estimado Rick:

Si hablamos de los $10647,36 este es el calculo correcto, habra que agregarle los $1600,00 de los honorarios de abogado porque esto es algo inevitable. Pero NO corresponde los $15000,00 de deudas, eso no es asi, yo hice el calculo para que se quede tranquilo. Con respecto a esta deuda si usted compra una propiedad de un remate sabe cuales son las reglas del juego (existen edictos que lo informan para que no haya confucion ni mala fe) y estas deudas grandes asi como aparecen son comunes (y los problemas tambien). Se lo voy a decir de esta forma: por algo lo remataron. Debe pagar, no $15.000,00, pero pagar debe hacerlo al fin.

Sin embargo si usted compro un inmueble rematado debe hacerse cargo de la deuda porque la deuda no es personal, es "real" (sobre una cosa, en este caso el edificio). Yo no soy especialista en remates pero le sugeriria que vaya a asesorarse sobre cuestiones de martillero a un especialista en esta materia o a algun abogado para que lo oriente sobre el tema para que le indique cuales son las condiciones que plantea un remate en la practica.

Atentamente.

Cont Leonardo R. Stachuk
Leg 4474 Reg Publ Adm Cons GCBA
contadorstachuk@yahoo.com.ar
 

LAURA
Mensaje De: 200.42.134.249
Posted on viernes, 21 de octubre, 2005 - 12:05 pm:   

QUISIERA SABER CUANTO ES EL TIEMPO QUE DEMORA UN JUICIO POR EXPENSAS , EN MI CONSORCIO HAY DEPARTAMENTOS QUE HACE APROXIMADAMENTE 4 AÑOS QUE ESTAN EN JUCIO , ACLARO QUE SON EDIFICIOS QUE PERTENECEN AL INSTITUTO DE LA VIVIENDA , PUEDE SER QUE POR ESTE MOTIVO SE ATRASEN LOS JUICIOS?
GRACIAS
 

graciela
Mensaje De: 24.232.58.199
Posted on viernes, 21 de octubre, 2005 - 05:40 pm:   

laura, tuvimos un juicio en nuestro edificio hace poco, duró 9 meses. Acá debe estar pasando algo raro.
 

Cont Leonardo R. Stachuk
Mensaje De: 24.232.166.244
Posted on sábado, 22 de octubre, 2005 - 09:49 pm:   

Estimada Laura:

Aunque yo no soy especialista en la materia -mas bien un abogado sabe de esto- un juicio ejecutivo no puede durar tanto. El tiempo que usted me dice puede durar un juicio ordinario, aunque con esta justicia tan dislocada uno nunca sabe.

En mi opinion deberia consultar al administrador que es lo que esta pasando porque esto no deberia ser tan asi. Ademas no hay que olvidarse que tienen un abogado que esta haciendo los tramites ante tribunales, asi que deberia dar alguna explicacion sobre el avance de los expedientes.

A veces se debe partir por lo mas obvio: consultar al administrador porque es al fin y al cabo el responsable de informar con la mayor prontitud y exactitud posible este tipo de diligencias demoradas. Y porque hay profesionales alrededor de el que se dedican a asesorarlo y a complementarlo en sus tareas.

Atentamente.

Cont Leonardo R. Stachuk
Leg 4474 Reg Publ Adm Cons GCBA
 

Paula
Mensaje De: 200.45.110.147
Posted on martes, 25 de octubre, 2005 - 11:55 am:   

Tengo dos preguntas para hacer:
* Quisiera saber cual es la tasa de interés que se está cobrando por mora en el pago de expensas,
* Y el otro tema es: hay un inquilino en el edificio que tiene su casilla de correo rota (le falta la tapa), con lo cual no puede recibir allí su correpondencia, quiere saber si el costo de repararla lo tiene que afrontar él, o el propietario, o el consorcio. Yo no sé si es o no un gasto común, por eso pido información....
Espero su respuesta
Muchas gracias!
 

Cont Leonardo R. Stachuk
Mensaje De: 24.232.166.244
Posted on martes, 25 de octubre, 2005 - 09:23 pm:   

Estimada Paula:

La tasa de interes que se debe cobrar por morosidad es algo que esta establecido por lo general en el reglamento de copropiedad y administracion.

Lo que suele decir el reglamento es que la tasa de morosidad que se aplica en caso de morosidad no debe superar la tasa que aplica el Banco Nacion para sus operaciones de redescuento, que traducido al castellano dice que no debe superar aproximadamente el 2% mensual. Esta tasa es la que impera hoy en dia, en donde existe una razonable estabilidad a nivel economico y no hay fluctuaciones como las que existian en otras epocas de nuestro pais, en donde habia una obligacion urgente de averiguar cada tanto que es lo que publicaba el Banco Nacion para que esta tasa no pase por desactualizada.

En cuanto al otro gasto ignoro donde esta ubicada la casilla de correo del propietario. Pero como se trata de una propiedad que solo puede usar este propietario deberia costearlo el y no el consorcio, nadie mas que el puede utilizarlo entonces lo logico es que sea este vecino el que deba afrontar los gastos necesarios para ponerlo en condiciones de ser utilizable.

Atentamente.

Cont Leonardo R. Stachuk
Leg 4474 Reg Publ Adm Cons GCBA
asesoriacontablecivil@yahoo.com.ar
 

Paula
Mensaje De: 200.45.110.147
Posted on miércoles, 26 de octubre, 2005 - 03:03 pm:   

Leonardo: muchísimas gracias. Tus respuestas me fueron de gran utilidad.
Saludos cordiales.
 

orlando varela
Mensaje De: 200.70.160.162
Posted on lunes, 12 de junio, 2006 - 08:59 pm:   

hola yo sali de garante en un negocio a mi querido hermano,y no solo no pago sino tambien que me llevo a juicio y lo perdio por lo tanto tengo que pagar todo . Lo que quiciera saber cual es el interes anual que me corresponde pagar por los alquileres que se adeudan .Muchas gracias
 

graciela
Mensaje De: 24.232.75.167
Posted on martes, 13 de junio, 2006 - 03:03 pm:   

Primero fijarse en el reglamento de copropiedad, pero cuando hay que presentar liquidación por atraso de expensas, se fija la tasa pasiva del banco central.
 

Cont Leonardo Stachuk
Mensaje De: 200.114.167.184
Posted on domingo, 18 de junio, 2006 - 08:59 pm:   

Estimado Orlando: de que tasa de interes esta hablando? del alquiler o de las expensas? si es la tasa de interes de las expensas lamentablemente tengo que discrepar con la Sra. Graciela, no se toma la tasa de interes del banco central, se toma la tasa de interes para operaciones de redescuento del Banco Nacion (esto esta estipulado en la mayoria de los reglamentos), que no debe ser calculado a interes compuesto es decir, no debe calcularse interes sobre interes, porque eso seria ilegal, salvo pacto en contrario expreso realizado entre el deudor y el acreedor. Por lo general se suele cobrar el 2% mensual, cuando no el Banco Nacion actualice este monto, le sugiero que vaya al Banco y se informe, pero todo se tiene que calcular bajo el sistema de interes simple, los intereses se deben calcular exclusivamente sobre el capital y este no se le debe de sumar ese interes, al mes siguiente se debe de calcular interes sobre el capital original sin adicionarselo, etc. El capital no debe ser tocado para que sea valido, salvo lo que indique anteriormente, que esta en el Codigo Civil (creo art 621 o 623 si mi memoria no me falla).

Con respecto al tema de tasa de interes por mora en el pago del alquiler eso es algo privado y el consorcio no tiene insercion si no es propietario. Si lo llegara a ser se hace el calculo del parrafo anterior que describi. En caso de ser un propietario el dueño de la unidad funcional la tasa de morosidad de alquileres atrasados se fija entre las partes.

Saludos.

Cont Leonardo Stachuk
Adm y Auditor de Consorcios
contadorstachuk@gmail.com
 

ignacio
Mensaje De: 200.117.195.77
Posted on viernes, 08 de setiembre, 2006 - 11:41 am:   

tengo un problema con una deuda del mes de abril que tiene como monto un total de 93,09 y me cobran una multa acumulativa cada diez dias de 5 pesos de fondo de compensacion por deficit y 5 pesos por expensas. al mes de septiembre tengo una deuda de 255,41. pregunto esto esta bien? tengo que pagar tanto?
 

Dra Graciela Alba
Mensaje De: 24.232.75.167
Posted on viernes, 08 de setiembre, 2006 - 01:23 pm:   

No, se cobra un interés mensual alrededor de 2%, o lo que determine el reglamento, pero si lo que determina es considerado abusivo el juez fija lo justo.
 

Cont Leonardo Stachuk
Mensaje De: 200.125.69.253
Posted on lunes, 11 de setiembre, 2006 - 11:24 pm:   

No, no es legal colocar una multa por incumplimiento de pago, solo con los intereses se debe exponer la falta de pago por parte del propietario.

Sin embargo fijese el reglamento a ver que dice... uno nunca sabe que se puede encontrar en este cuerpo legal, a lo mejor aparece y bueno... hacer tripas corazon, pero si no aparece ninguna disposicion que avale esto entonces es ilegal. Casa consorcio es un caso particular, un mundo aparte de otro edificio de similares caracteristicas.

Saludos.

Leonardo.
 

Jorge Cipo
Mensaje De: 24.232.149.6
Posted on miércoles, 27 de diciembre, 2006 - 12:37 pm:   

Hola me iniciaron un juicio ejecutivo por expensas y deposite en pago mucho dinero;falta nada mas que el consorcio haga la liquidacion de intereses por los periodos para que se efectivice el mismo.- Me habian reclamado hasta septiembre, asi que fui a pagar a la administracion octubre y noviembre, y no me lo quisieron aceptar.- Quiero saber si pueden no aceptarme el pago, y què puedo hacer al respecto, porque me estan generando un perjuicio econoomico terrible.- Tambien me gustaria saber si desde que yo depodite en pago dejaron de correr intereses o siguen correindo hasta que se haga efectivo.- Gracias
 

Dra Graciela Alba
Mensaje De: 24.232.28.182
Posted on miércoles, 27 de diciembre, 2006 - 06:00 pm:   

Si hay juicio ejecutivo iniciado, la liquidación la va a pedir el juez, me extraña lo que decís de depositar en la administración.
Primero ir y ver en que situación está el juicio.
 

Cont Leonardo Stachuk
Mensaje De: 200.125.68.243
Posted on sábado, 30 de diciembre, 2006 - 10:38 pm:   

Hola, comparto la idea que indica la doctora, pero resulta bastante extraño realizar las cobranzas en la administracion, y hay que ver que clase de comprobantes emiten, y cuales son las condiciones de cobro de expensas (si se paga en cuenta corriente o no). Si las expensas se cobran via cuenta corriente (o sea que el propietario va al banco y deposita en la cuenta corriente del consorcio las expensas adeudadas) no debe reemplazarse esto por algun recibo de la administracion, ya que el unico comprobante de pago es el que emite el banco (o sea el ticket).

Con respecto a la forma de determinar la deuda tampoco me parece muy correcto este procedimiento realizado por la administracion, atento que antes de realizar el juicio por cobro de expensas debe indicar el monto total, que debe incluir todos los conceptos que generan el litigio. O sea que en realidad antes de iniciar el juicio se supone que el monto que figura en el certificado de deudas por expensas debe incluir intereses, porque de otra forma seria sumamente desprolijo y perjudicial para el deudor, atento que puede existir anatosismo (usura, que esta penado por el codigo penal).

La administracion no esta obligada a aceptar el pago de octubre y noviembre sin que antes no se paguen toda la deuda atrasada. Es decir, no entiendo como teniendo deuda atrasada y encima con juicio no hizo primero el pago de toda la deuda atrasada primero, que es lo que corresponde y es lo que siempre se hace en caso de deuda.

Si existe un litigio pueden existir lo que en la doctrina juridica es "modos anormales de terminacion de procesos" o sea entre otras cosas que exista un acuerdo extrajudicial de pago de expensas atrasadas + intereses y se pague. Si se llega a un acuerdo y se paga entonces corresponde exponer mediante documentacion fehaciente el pago ante el juez y que el mismo homologue el acuerdo y deje sin efecto el juicio por expensas. Esto es entre otras formas de terminar un proceso judicial sin que el juez dicte sentencia que pueda tener como efectos serios el remate de la unidad funcional morosa.

Saludos cordiales.

Cont Leonardo Stachuk
Auditor de Consorcios
contadorstachuk@gmail.com
 

Miguel
Mensaje De: 200.117.195.146
Posted on miércoles, 03 de enero, 2007 - 08:27 pm:   

Hola tengo una deuda de $7000 x 75 meses segun me informaron y necesito saber cual sería el interes que me aplicarán sobre la misma que creo es el interese bancario para op comunes pero no se como hacerlo.
Muchas Gracias
 

Dra Graciela Alba
Mensaje De: 24.232.238.107
Posted on jueves, 04 de enero, 2007 - 07:18 pm:   

Se fija la tasa pasiva.
 

Miguel
Mensaje De: 190.30.27.198
Posted on jueves, 04 de enero, 2007 - 07:33 pm:   

Doctora podría por favor explicarme un poco mas ya que desconozco que es y cuanto es esa tasa pasiva que menciona. Segun el reglamento de cop. el interes punitorio es del 10% pero no tengo mas detalles.
Muchas Gracias
 

Luis_Consorcista
Mensaje De: 200.125.77.118
Posted on viernes, 05 de enero, 2007 - 12:56 pm:   

Un poco caro el 10%... hace poco vi una sent. sobre una cochera, donde el interes fijado por el Juez es del 26% anual.
En tu mensaje anterior, tampoco cierra esa deuda por 75 meses... el admin, se le paso que solo se puede recuperar judicialmente 5 años (60 meses)

P.D.: consukta un abogado de confianza, especialista en el tema.
Saludos
 

Dra Graciela Alba
Mensaje De: 24.232.238.107
Posted on viernes, 05 de enero, 2007 - 08:44 pm:   

Miguel la tasa pasiva se fija diariamente, y se solicitan las hojas en cualquier juzgado, el interés del 10 % es una locura.
Los jueces varian en su aplicación, pero está en un 2% mensual.
 

Cont Leonardo Stachuk
Mensaje De: 200.125.68.243
Posted on sábado, 06 de enero, 2007 - 06:54 pm:   

Hola coincido con la opinion de la Doctora Alba, el interes usual que se maneja en los consorcios es el 2% mensual no acumulativo, si el reglamento fija el 10% mensual es una barbaridad, habra que ver cuando se redacto el reglamento, a veces indican tasas pero muchas veces suelen terminar desactualizadas como consecuencia del paso del tiempo y del cambio en la economia de nuestro pais, que es de pleno conocimiento que es bastante fluctuante en este sentido.

Se tiene que modificar el reglamento y establecer solo que se debe cobrar una tasa en concepto de intereses punitorios y compensatorios. Las tasas del Banco Nacion son de aproximadamente el 2% mensual para determinadas operaciones financieras que realiza (es una tasa que toman de modelo muchos reglamentos de copropiedad), de modo que lo del 10% es completamente usurero, ilegitimo e ilegal.

Saludos.

Cont Leonardo Stachuk
 

fabian
Mensaje De: 200.89.160.189
Posted on jueves, 01 de marzo, 2007 - 07:47 pm:   

Leonardo, queria consultarte lo sig. en nuestro consorcio somos 7 dptos con distintas superficies cada uno. el tema es que desde hace tiempo cada vez q debemos ajustar un aumento por nuevos gastos, la persona encargada sube un 30% a todos por igual. la pregunta es: el valor a pagar de cada uno: no deberia estar asociado a su superficie, y por ende al porcentaje correspondiente a cada uno sobre la propiedad total (100%) ?? desde ya gracias
 

Cont Leonardo Stachuk
Mensaje De: 190.55.59.125
Posted on martes, 06 de marzo, 2007 - 10:31 pm:   

Estimado Fabian: esta en lo correcto en el sentido de que los aumentos en la recaudacion deben pagarse en la proporcion que tengan de superficie cubierta, y que todas sumadas den el 100,00%.

Y esto que digo esta establecido en todos los reglamentos de copropiedad.

Saludos.

Cont Leonardo Stachuk
Auditor de Consorcios
 

caf99
Mensaje De: 200.41.238.14
Posted on miércoles, 07 de marzo, 2007 - 06:07 pm:   

En mi edificio somos solo tres propietarios. Uno de ellos permanentemente se atrasa y ahora a pesar de los reclamos verbales, ya lleva demasiados meses de deuda. Nunca hemos querido pasar a mayores, pero la actitud actual es abiertamente descarada, ya que no paga $ 60 de expensas, pero adquiere aire acondicionado, va de vacaciones a San Martín de Los Andes, etc. Es decir, manifiestamente NO QUIERE PAGAR. Cuales son los pasos que debemos seguir para obrar correctamente.

Muchas gracias!
 

Juan
Mensaje De: 200.69.209.225
Posted on jueves, 08 de marzo, 2007 - 05:35 am:   

que tal ? me gustaria saber tu opinion en esta situacion:
-yo tuve un atraso de 3 meses de expensas consecutivas. en total $ 150. ( $ 50 * 3 )
-luego cancele el total + los intereses. en total unos $ 160.

el tema es que tambien me reclaman gastos juridicos por $ 100 ( sobre una deuda de $ 150 ) lo que me parece hasta ilegal y usurero.

te consulto porque directamente ese otro importe de $ 100 fue incluido en las expensas actuales,

que pasos tengo que hacer para desconocer esos $ 100 de mis expensas. y que terminaria pasando si no los pago. y me limito a pagar las expensas que me corresponden el mes.

desde ya, gracias

 

Cont Leonardo Stachuk
Mensaje De: 190.55.52.204
Posted on domingo, 11 de marzo, 2007 - 12:14 am:   

Estimado CAF: se lo tiene que intimar via carta documento para el pago de la deuda por expensas. Si en 15 dias de plazo (que normalmente es lo que se suele colocar en la carta documento para emplazar al pago) no cumple habre una causa judicial en tribunales por cobro ejecutivo de expensas por el monto total a reclamar + intereses y actualizaciones. El juicio por expensas es un juicio ejecutivo es decir es bastante rapido y en caso de que no quiera pagar se le remata la vivienda ante subasta publica (echo ante martillero publico) y del producido se pagan las deudas que tenga esta persona para con el consorcio.

Saludos cordiales.

Cont Leonardo Stachuk
 

Cont Leonardo Stachuk
Mensaje De: 190.55.52.204
Posted on domingo, 11 de marzo, 2007 - 12:19 am:   

Estimado Juan: habra que ver que significa "gastos juridicos". Lo que yo pienso que podria llegar a ser es:

-Emision de carta documento ($21,00 aproximadamente) que es lo que cobra el correo argentino.

-El resto seria honorarios de emision de carta documento por medio de un abogado + asesoramiento profesional de este mismo letrado.

Si se le emitio una carta documento esto es inoponible, se trasladan al valor de las expensas y se tienen que pagar indefectiblemente porque sino engrosaria la deuda a pagar y eso se haria reclamable ante la via judicial.

Saludos.

Cont Leonardo Stachuk
 

juan carlos
Mensaje De: 200.68.107.144
Posted on viernes, 16 de marzo, 2007 - 09:58 pm:   

Buenas noches, mi consulta es la siguiente, en el edificio que vivo hace casi dos años que el administrador (propietario) no pasa la liquidación a ningunos de los consorcistas algunos pagan (somos 12 propietarios) y otros No como yo. Oportunamente que no quisieron reconocerme un arreglo en la cocina que tuve que abonar con mi dinero. Por mi parte quiero regularizar la situación pero no existen buenas intenciones de la otra parte (jamás volvieron a pasar la liquidación). Asimismo cabe destacar que nunca he recibido reclamo ni CD . Que sería conveniente hacer? Abrir una cuenta en un banco y pagar el total y luego enviar un CD intimando por las liquidaciones? Sdos cordiales
 

Dra Graciela Alba
Mensaje De: 201.235.156.152
Posted on sábado, 17 de marzo, 2007 - 06:29 pm:   

No reconocer un arreglo no autoriza a dejar de pagar las expensas y que los demás soporten los gastos entre todos.
El administrador se ve que muy bueno no es, ya que debería haber realizado juicio ejecutivo.
Si no hay liquidación que es lo que vas a consignar judicialmente?
Creo que deben realizar una asamblea, y decidir como salir de esta mala administración,
 

Liliana
Mensaje De: 190.51.157.45
Posted on martes, 20 de marzo, 2007 - 09:23 pm:   

Compré en junio de 2005 un local de una galería con una deuda histórica que va desde diciembre de 2000 a mayo de 2005 por $1680. Con los intereses del 36% anual, me la llevaron a $3137.20 en 54 cuotas fijas de $60 mensuales. Todo el mundo me comenta que son intereses muy altos. ¿Es esto correcto? ¿Qué es lo que establecen las leyes en mi caso?
Gracias.
 

Cont Leonardo Stachuk
Mensaje De: 200.125.67.190
Posted on jueves, 22 de marzo, 2007 - 08:50 am:   

Estimado Juan Carlos: si la relacion con el administrador es muy mala lo que hay que hacer es una asamblea extraordinaria y por las mayorias estipuladas en el reglamento removerlo del cargo.

Por lo que usted dice esta persona no puede seguir administrando porque no emite ninguna liquidacion de expensas, y de esta forma no sabe nadie cual es la marcha de la entidad consorcial, y esto es un perjuicio grave para todos los copropietarios.

Abrir una cuenta especial de consorcio no conviene porque deben depender de esta persona para poder abrirla, el administrador es el que firma los papeles de apertura de cuenta especial de consorcio, asi que me parece que va a existir poca colaboracion para hacerlo.

Saludos.

Cont Leonardo Stachuk
 

HUGO
Mensaje De: 200.82.98.89
Posted on martes, 27 de marzo, 2007 - 06:58 pm:   

TUCUMAN, 27 DE MARZO DE 2007

Administro un consorcio desde hace tres años donde soy propietario.Necesito saber: ¿Como hago para solveltar los intereses por atraso de compromisos contraídos por obras si éstos son más altos que los que me autoriza la Ley para cobrarlos a los propietarios? . En nuestro caso se aplica una multa de $ 1 por cada día de atraso, dentro del més. De cuarenta propietarios 36 cumplen al día y están de acuerdo con esto porque disminuimos la morosidad. Pero hay cuatro que se atrasan y se niegan a pagar estas multas. ¿Si los ejecuto a quien dará la razón la justicia?
La administradora anterior cobraba 2 pesos por mes de recargo y todo el mundo se atrasaba ocasionando graves perjuicios al consorcio. Gracias. Hugo Albornoz.
 

Dra Graciela Alba
Mensaje De: 201.235.156.152
Posted on miércoles, 28 de marzo, 2007 - 12:04 pm:   

No creo que la justicia apruebe esto.
 

sylvinagandione
Mensaje De: 200.127.78.93
Posted on miércoles, 28 de marzo, 2007 - 12:38 pm:   

Tengo una deuda de expensas con el consorcio y me dijeron que vamos a hacer un convenio de pago, acepte pagar las expensas del mes mas el importe de las expensas atrazadas mas vieja. El convenio tiene que tener algun dato en especial para que tenga validez.
 

Dra Graciela Alba
Mensaje De: 201.235.156.152
Posted on jueves, 29 de marzo, 2007 - 12:06 pm:   

Fecha, el nombre de las dos partes, el objeto por el cual se realiza, y firma de ambas partes.
 

Liliana
Mensaje De: 190.51.160.206
Posted on viernes, 06 de abril, 2007 - 07:22 pm:   

Les agradezco la respuesta brindada en la otra conversación. Sin embargo, debo aclarar que el interés dispuesto en mi caso fue decidido en una reunión de consorcio ya que no hay Reglamento de Copropiedad.
Gracias.
 

Dra Graciela Alba
Mensaje De: 201.235.156.152
Posted on sábado, 07 de abril, 2007 - 07:15 pm:   

Todo edificio tiene reglamento de copropiedad, solicitarlo en el registro de la propiedad mas cercano.
Los intereses anuales varían según los reglamentos, pero están entre el 26 a más de 30%,conviene arreglar y pagar, caso contrario hay que demandar judicialmente, y será el Juez el que dictamine cuanto interés aplica.
 

karina
Mensaje De: 200.69.135.226
Posted on miércoles, 25 de abril, 2007 - 12:04 pm:   

Buen dia, vivo en un edificio de 7 años de antiguedad donde los habitantes le hemos comprado los dptos a una persona conocida que fue la que lo construyó. Esta misma persona tiene un dpto.que lo usan como estudio de psicologia, abogacia, contaduria, etc y nunca en los 7 años han abonado los $40 pesos de expensas.Ademas, nunca existió una asamblea constituida porque al ser pocos los propietarios, la que administra esos pocos fondos soy yo (con ese dinero abonamos la luz del palier, ascensor, agua del edificio y limpieza del mismo). Mi angustia es no poder hacer nada frente a esta morosa que no tuvo/tiene intenciones de abonar los $40 x mes. Y encima, me entere que solo se cuentan 5 años de morosidad. desde ya muchisimas gracias y espero encontrar un minimo de justicia ante esta impunidad.
 

LEONARDO
Mensaje De: 200.114.250.97
Posted on miércoles, 25 de abril, 2007 - 04:15 pm:   

karina: si ud debidamente nombrada como administradora, no hay inconveniente, en que previa intimación extrajudicial, llegado el caso de no tener respuesta puede iniciar el juicio por expensas. Es mas, esta dentro de una de sus obligaciones como administradora. Puede, sin llegar al juicio, a realizar un comvenio de pago con el propietario de la unidad.
atte lic leonardo a gallego
leoangelgallego@yahoo.com.ar
 

karina
Mensaje De: 200.69.135.226
Posted on jueves, 26 de abril, 2007 - 08:53 am:   

Buen dia, y muchas gracias por contestar, pero tengo dudas: fui nombrada administradora de palabra por los mismos vecinos y como se realiza una intimacion extrajudicial? Un convenio de pago con el deudor es imposible pues, no se hace cargo de la deuda aunque la reconozca. Soy administradora de palabra, sin papeles de ningun tipo. Hay posibilidades de hablar con algun abogado por telefono especialista en el tema, que pueda llevar a cabo un juicio, y en el caso de serlo, los gastos del mismo, quien los paga? Muchas gracias!!!!
 

Alba
Mensaje De: 190.16.128.124
Posted on jueves, 26 de abril, 2007 - 09:10 am:   

Sin haber sido nombrada en acta de asamblea,no podés representar al consorcio.
 

karina
Mensaje De: 200.69.135.226
Posted on viernes, 27 de abril, 2007 - 08:04 am:   

Buen dia, gracias por contestar. En principio,como se realiza un acta de asamblea? como se lleva a cabo un juicio por morosidad y quien se hace cargo de los costos? muchas gracias!!!
 

Guadalupe Caruso
Mensaje De: 24.232.96.166
Posted on viernes, 27 de abril, 2007 - 08:16 pm:   

karina: para redactar el acta tenes que tener un libro de actas rubricado, los gastos del juicio en principio los pagan los propietarios,
una consulta el edificio donde vivis esta afectado a la propiedad horizontal? porque en el reglamento de coopropietarios se tiene que asignar un administrador
 

Cont Leonardo Stachuk
Mensaje De: 201.255.140.222
Posted on miércoles, 02 de mayo, 2007 - 02:50 pm:   

Karina: a diferencia de otras opiniones vertidas en este foro, SOS la administradora del consorcio. Existe una figura juridica dentro del mandato (asi se les llama a los administradores de edificios) que es el mandato implicito que es aquel en donde se presume existencia de mandato cuando realizas con habitualidad tareas que son administrativas y los propietarios se llaman a silencio y no realizan ningun tipo de objecion al nombramiento (por ejemplo cuando venis cobrando expensas y pagando gastos desde hace meses). Ahi por mas que no exista acta sos administradora, siempre existe un administrador... ahora para que pueda ser exigible ante terceros externos al edificio necesitas plasmarlo por escrito, ya sea por medio de un acta realizada ante escribano o por medio de un libro de actas legalizado ante escribano.

Te reunis en asamblea y por las mayorias estipuladas en el reglamento estableces tu mandato hacia fuera del edificio, y con eso podes abrir cuentas corrientes, por citar un ejemplo, y tambien representar en juicio al consorcio.

Con respecto a esta persona tenes que hablar con un abogado y ver el tema de la prescripcion de 5 años como vos dijiste, porque no es un tema directo y sencillo.

Este tema en particular de la morosidad amerita un juicio por expensas contra la persona que no paga las expensas, y si aun dentro del juicio no paga realizar subasta judicial y remate por medio de un martillero.

Para hacer un juicio de expensas se contrata a un abogado y se le otorga poder para representarte en el juicio. Todo esto se hace ante asamblea de copropietarios. Los letrados son los unicos habilitados para representarte en juicio ante tribunales, te representan en forma judicial como mandatario del consorcio.

Saludos.

Cont Leonardo Stachuk
Administrador de Consorcios
 

federico
Mensaje De: 200.117.43.215
Posted on jueves, 03 de mayo, 2007 - 03:37 pm:   

hola, me gustaria saber su opinion respecto al prilegio que tiene los creditos hipotecarios sobre las expensas, habiendose rematado el ph por jucio por expensas y comparecido el banco hipotecario luego de rematado el ph.. desde ya mucha gracias
 

Cont Leonardo Stachuk
Mensaje De: 190.55.1.49
Posted on sábado, 05 de mayo, 2007 - 12:10 am:   

El credito hipotecario por lo que yo se tiene privilegio por sobre el de expensas, porque se suscribio un derecho real (sobre la cosa), cuando existe un remate existe un orden de prelacion (asi se le llama el orden conque aparecen los acreedores dentro de la subasta judicial y ese orden determina quien tiene mejor ubicacion para el cobro de sumas adeudadas).

Con respecto a esto lo sabe mejor un abogado o un martillero, yo solo doy conceptos basicos, mejor asesorarse con este tipo de profesionales que son especialistas en la materia.

Existen fallos sobre que pasa si por ejemplo el acreedor hipotecario tiene una suma a cobrar que iguala al valor total del inmueble... los fallos son muy divididos, pero los que dieron con una solucion mas o menos equitativa fueron los tribunales en Mar del Plata, que establecieron que en caso de que las deudas no se alcancen a pagar con el producido del remate el consorcio tome como parte de pago los demas bienes que disponga el deudor en su patrimonio (y hacer medidas cautelares para evitar fuga de ese patrimonio, como por ejemplo realizar un embargo preventivo que puede ser sobre uno o varios bienes o general que grava a todo lo que disponga el deudor para pagar la deuda que tiene (esto pasa cuando no se tiene determinado con mucha precision cual es el patrimonio real del deudor, fuera de lo que es el edificio)).

Saludos.

Cont Leonardo Stachuk
Administrador y Auditor de Consorcios
contadorstachuk@gmail.com
 

jaime cardenas
Mensaje De: 190.24.118.247
Posted on viernes, 25 de mayo, 2007 - 02:25 pm:   

si no pude pagar retefuente a la dian el mes abril puedo en junio pagar abril y mayo y me cobran algun interes, gracias
 

Gon
Mensaje De: 200.81.0.187
Posted on sábado, 09 de junio, 2007 - 06:46 pm:   

Me aclararon muchas dudas =)
 

REP
Mensaje De: 200.117.59.141
Posted on jueves, 21 de junio, 2007 - 01:46 pm:   

Estimados, mi consulta es la siguiente: Tenía una deuda de 12 meses de expensas, que cancelé al contado y a su vez pagué por anticipado 12 meses más.
Me informan que no aplicarán ese pago a expensas futuras sin antes cancelar los intereses, que son $0.2 diarios (sobre una expensa de $60 mensual).
1) El monto de este interés es razonablemente legal?? (hay una resolución del consorcio que adpotó el sistema de cálculo)
2) Es posible que me nieguen aplicar éste importe a expensas futuras decidiendo así sobre el destino de mi dinero? (cuando ese procedimiento no es aplicado ni aún por la DGI)
Desde ya muchas gracias
 

Cont Leonardo Stachuk
Mensaje De: 200.115.252.164
Posted on jueves, 21 de junio, 2007 - 06:42 pm:   

Hola, digamos que el calculo de los intereses que aprobaron ante asamblea es bastante leonino, porque supongamos que sea $0.2 diarios bajo la premisa que tomamos un mes que tiene 30 dias ("SOLO" para simplificar las anotaciones y no ponernos a calcular mes a mes para llegar a los 365 dias del año, o sea el año civil) entonces:

$0,2 p/ dia x 30 dias = $6.00 al mes

Pero tomando las expensas que son $60,00 mensual (que es el dato que usted me dio) entonces seria:

interes = 6 / 60 = 0,1 x 100 = 10% (tasa promedio)

O sea que le estan cobrando una tasa de 10% mensual de morosidad.

1) Una barbaridad, si se tiene en cuenta que la tasa usual de morosidad es el 3% en todos los consorcios, y es una tasa bastante superior a lo que algunos reglamentos toman del 2% que es la tasa que cobra el Banco Nacion para determinadas operaciones financieras ("redescuento de documentos", como suelen decir los reglamentos). Esta es la tasa maxima que se cobra tanto en cuestiones extrajudiciales como judiciales, en algun fallo de la Corte Suprema de Justicia aplicaron esta tasa porque si lo prolongamos en el año ya el 3% es el 36% anual (3% x 12), si aplicara el 10% mensual entonces el interes seria ¡¡¡ 120 % anual !!! o sea una barbaridad por donde se lo mire... Por lo tanto NO es legal.

2) El procedimiento de cancelacion de deudas es: primero se aplica sobre el capital y despues sobre el interes... porque la idea es "borrar" el capital (generalmente el mas antiguo) a los efectos de evitar que el capital siga devengando interes y que se incremente la deuda (o sea aplicar este concepto para favorecer al deudor para que el mismo cancele cuanto antes su pasivo)... una vez agotado el capital se aplica el remanente al interes... si usted pago 12 meses de expensas vencidos y 12 meses de expensas adelantado, pero el pago de las 12 cuotas vencidas no alcanzo para pagar el interes entonces se aplica el saldo restante que pago por adelantado para aplicarlo al interes, luego lo que queda si se lo toma por adelantado...

Ahora en mi opinion si pago los 12 meses vencidos entonces tendria que haber pagado capital + interes en total, y asi queda sin deber nada, creeria que seria asi (deberia ser asi), pero hay que ver el caso en detalle, aqui no tengo datos para llegar a conclusiones determinadas, probablemente solo cancelo el capital...

No obstante a pesar de que todo es leonino tiene que haber una nueva asamblea derogando todo lo que se expuso, si antes de la asamblea dieron esos numeros lamentablemente debio haberse impugnado la asamblea y dejarla sin efecto antes de su debate y aceptacion, porque lo que cobran es altisimo para las circunstancias economica-financieras del pais, el 10% corresponden a contextos de inflacion como las pasadas por el gobierno de Alfonsin en 1985 y antes de la debacle hiperinflacionaria de 1989, cuando el descontrol era generalizado y calcular una tasa de interes hoy era completamente desactualizado mañana, y la diferencia era de nivel importantisimo...

Saludos cordiales.

Cont Leonardo Stachuk
Auditor de Consorcios
 

Cr. Andrés Nieva
Mensaje De: 200.3.94.234
Posted on viernes, 22 de junio, 2007 - 01:26 pm:   

La operatoria para la extinción de las operaciones donde se cuente con capital e intereses se opera primero sobre los últimos y luego sobre el primero, salvo que medie el consentimiento del acreedor. Asimismo es importante conocer que, si al extenderle el recibo por los 12 meses adeudados, no se hizo mención o reserva de los intereses se consideran también cancelados.

Por otra parte la cancelación anticipada de expensas no lo beneficiará con la figura de "fijar precio", vgr decir cancelé a los 12 meses posteriores de expensas, sino que solo operará la compensación y hasta el monto abonado, es decir podrán ser 3, 10 o 15 meses, dependiendo de la evolución de los gastos.

Atentamente
 

REP
Mensaje De: 201.253.165.138
Posted on viernes, 22 de junio, 2007 - 06:34 pm:   

Hola, muchas gracias por sus respuestas y su tiempo.

Cuando pagué las 12 cuotas adeudadas me referia solamente al capital, y así me aceptaron el pago, aclarándome que debía aún los intereses.

Luego, y para evitar nuevas deudas transfiero el monto correspondiente a los próximos 12 meses, y les solicito que lo apliquen a expensas usando el criterio del primer pago que realicé, y con la intención también de que pueda replantear el tema de los intereses en una futura asamblea, ya que por supuesto coincido con uds. que se trata de una exageración. Por otra parte al aceptarme el pago del capital el monto de intereses generados ya quedarían fijos. Concretamente necesitaría que me digan si hay alguna jurisprudencia o antecedente o algo de lo que me pueda valer para solicitarles que apliquen ese pago a expensas y no al interés que aún no pretendo abonar.

Nuevamente muchas gracias.
 

Cont Leonardo Stachuk
Mensaje De: 201.255.159.63
Posted on lunes, 25 de junio, 2007 - 02:00 pm:   

Estimado Cr. Nieva: trate de no dar conceptos que no correspondan ni desoriente al propietario, lo que usted dice es equivocado e incorrecto, y por otro lado esta colocando al colega suyo en una mala posicion frente al vecino, el concepto es lo suficientemente claro como para darse cuenta que lo que usted dice es incorrecto.

Atentamente.

Cont Leonardo Stachuk
 

Cont Leonardo Stachuk
Mensaje De: 201.255.159.63
Posted on lunes, 25 de junio, 2007 - 02:04 pm:   

Estimado REP: no, no hay jurisprudencia que establezca esto, por otro lado es algo arbitrario establecer su razonamiento, usted debe cancelar la deuda, no dejar los intereses "congelados" para pagarlos algun dia, no esta permitido por el Codigo Civil, el acreedor tiene el derecho de reclamarle el pago integro, no dejar los intereses por un lado y el capital por el otro, eso no existe y no puede ser aplicado.

Lo que hizo usted es un pago parcial, hay un articulo en el codigo civil que ahora no lo recuerdo pero dice que el pago parcial esta supeditado a la aceptacion del acreedor, y que lo que no se pago es deuda a cancelar, o sea el interes es el concepto que le sigue al capital que usted pago.

Saludos cordiales.

Cont Leonardo Stachuk
 

Cr. Andrés Nieva
Mensaje De: 200.3.94.234
Posted on lunes, 25 de junio, 2007 - 05:40 pm:   

Contador

Sin ánimo de ofenderlo, por el tema de "Pago e intereses", lo invito que se remita al Código Civil arts 624, 776 y 777, luego y a efectos de ampliar los conceptos, en el libro Derecho de las Obligaciones Civiles y Comerciales de los Dres. Alterini, Ameal y Lopez Cabana. En éste último también podrá informarse respecto de los derechos y las acciones que tiene el acreedor a fin de perseguir su crédito y la forma en que se cancelan en particular las obligaciones de dar dinero. Creo que le será de utilidad.

Salvando el aviso, me gustaría y le solicitaría que sea mas específico, indicando y justificando el concepto en el cual expresa que me equivoqué?. Por otra parte creo que no se encuentra a la altura del intercambio de ideas, su primera indicación.

Saludos cordiales,
 

REP
Mensaje De: 200.43.162.115
Posted on miércoles, 27 de junio, 2007 - 08:56 am:   

Muchas gracias a ambos.
 

paula
Mensaje De: 200.126.160.171
Posted on viernes, 29 de junio, 2007 - 06:56 pm:   

mi consulta es la siguiente: pusieron por problemas de falta de agua dos bombas y en este consorcio hay planta baja y primer piso, lo deben pagar todos en partes iguales o por porcentual, el beneficio son para los del primer piso y los de planta baja debemos pagar?. desde ya muchas gracias.
 

paula
Mensaje De: 200.126.160.171
Posted on viernes, 29 de junio, 2007 - 09:10 pm:   

si me iniciaron juicio por las expensas puedo hacer un convenio de pago con el administrador o tengo que ver como va el juicio para pagar lo que dictamine el juez ?. Muchas gracias.
 

Cont Leonardo Stachuk
Mensaje De: 190.55.3.194
Posted on viernes, 29 de junio, 2007 - 09:57 pm:   

La instalacion de las dos bombas es algo comun y que deben abonarla todos los vecinos del consorcio, fijese en el reglamento de copropiedad de su consorcio, lo mas usual es que esto sea asi. Todos tienen que pagar porque podria suceder que la situacion se de a la inversa, que los del departamento de abajo tengan que pagar la instalacion de la bomba para que usted la utilice, eso tambien es algo que debe ser abonado por todos, porque la bomba de agua esta ubicada en una "parte comun", si cada uno tuviera una bomba de agua propia en su departamento para bombear su propia agua el costo lo afrontaria el vecino, porque estaria en propiedad privada (como por ejemplo el calefon o el lavarropas)... como eso no ocurre en la practica (esta en el subsuelo de los edificios algunas veces) entonces no es parte privada, es parte comun.

Espero haber sido claro.

Saludos cordiales.

Cont Leonardo Stachuk

 

Cont Leonardo Stachuk
Mensaje De: 190.55.3.194
Posted on viernes, 29 de junio, 2007 - 10:01 pm:   

Estimada Paula: no es necesario llegar a la sentencia del juicio para estar liberado de la deuda, puede haber un arreglo con el acreedor... lamentablemente en la parte judicial lo mas probable es que le pidan de contado la suma, pero si llega a pagar la deuda se cancela... todo con el visto bueno del juez, que debe dictar la resolucion correspondiente para dar por finalizado el juicio.

Saludos.

Cont Leonardo Stachuk
 

vanesa
Mensaje De: 200.82.33.222
Posted on viernes, 06 de julio, 2007 - 11:11 am:   

vivo en un edificio de 8 departamentos,una persona de mas de 82 años es la que hace la liquidacion ,no es administradora,hace 3 meses consecutivos que viene aumentando las expensas ,el edificio no es de categoria y los departamentos son de 2amb, en almagro pagamos un promedio de 135 o mas pesos mensuales,solo viene una persona que si se le paga en blanco 2 veces por semana.yo soy la unica que va a las reuniones entonces ella se vueve a reanudar su puesto.esto es legalno edon de reclamar ,yo no veo que se progrese alcontrario ni ascensor tenemos ,por favor que hago
 

vanesa
Mensaje De: 200.82.33.222
Posted on viernes, 06 de julio, 2007 - 11:16 am:   

vivo en un edificio de *9departamentos,una persona de mas de 82 años es la que hace la liquidacion ,no es administradora,hace 3 meses consecutivos que viene aumentando las expensas ,el edificio no es de categoria y los departamentos son de 2amb, en almagro pagamos un promedio de 135 o mas pesos mensuales,solo viene una persona que si se le paga en blanco 2 veces por semana.yo soy la unica que va a las reuniones entonces ella se vueve a reanudar su puesto.esto es legalno edon de reclamar ,yo no veo que se progrese alcontrario ni ascensor tenemos ,por favor que hago
 

Dra Graciela Alba
Mensaje De: 200.126.207.66
Posted on viernes, 06 de julio, 2007 - 09:35 pm:   

Si la quieren sacar, deben cumplir con el reglamento del edificio, y en general salvo excepciones, se requiere de las 2/3 partes del mismo, o sea el 66,66%.
Pueden tambien solicitarle que renuncie pues le perdieron confianza, pero si no lo hace por propia voluntad, y por lo que me decís, nadie se preocupa, es como te comenté al principio.
 

morelsilvia
Mensaje De: 190.55.77.125
Posted on miércoles, 01 de agosto, 2007 - 01:29 pm:   

HOLA MI NOMBRE ES SILVIA Y TENGO UNA DEUDA CON EL CONSORCIO DE 5000$ MI PREGUNTA ES SI YO PAGO EL TOTAL DE LA DEUDA TENGO TIEMPO PARA LA CANCELACION DEL REMATE LA DEUDA ES DE HACE UN AÑO APROXIMADAMENTE JAMAS ME LLEGO NINGUNA CARTA DOCUMENÒ
 

Cont Leonardo Stachuk
Mensaje De: 168.226.11.11
Posted on miércoles, 01 de agosto, 2007 - 04:33 pm:   

Primero hay que ver donde esta ubicada usted, pero tanto en capital federal como en provincia de buenos aires (que es donde estoy yo) no existe mayor impedimento para hacerlo. Porque existen determinados echos que se llaman "desistimiento, allanamiento, transaccion y conciliacion".

Supongo que si paga usted estaria haciendo allanamiento, o sea paga lo que esta expresado en la sentencia como expensas a pagar. Todo se hace por escrito y se expone en el expediente.

La transaccion y la conciliacion son arreglos que se hacen en forma extrajudicial o judicial, con la diferencia en que la parte extrajudicial hacen un convenio y luego los abogados patrocinantes de cada uno lo presentan ante el juez que dictara la sentencia homologatoria y lo judicial hacen el arreglo delante del juez, que dicta la sentencia homologatoria de liberacion de pago.

El juez para declarar valida la medida hace lo que se llama "homologacion" del allanamiento, o sea que el juez si lo declara procedente da por legalizado el pago y usted a partir de ese momento queda liberada del pago.

Esto lo deberia saber su letrado patrocinante, esta contemplado en la ley, pero para dar un detalle de lo que pide hay que ver que es lo que dice el expediente (saber los antecedentes del juicio, etc).

Saludos.

Cont Leonardo Stachuk
Auditor de Consorcios
 

matias123456
Mensaje De: 201.255.153.192
Posted on miércoles, 08 de agosto, 2007 - 10:59 pm:   

tengo un juicio por expensas de aprox $5.000, quisiera realizar una asamblea con otros deudores ( algunos tienen juicios y otros no ) y hacer un ofrecimiento de la deuda + el 20% de interes, llegando a un total de $6.000.
me gustaria saber primero: si es legal realizar un ofrecimiento de pago cuando uno se encuetra en juicio, y segundo: si en la asamblea aceptan este ofrecimiento, que documentacion me tienen que entregar para luego presentar en el juzgado.

Saludos atte Matias
 

Cont Leonardo Stachuk
Mensaje De: 168.226.8.155
Posted on lunes, 13 de agosto, 2007 - 03:47 pm:   

Estimado Matias: ofrecer el pago de la deuda es algo completamente licito, pero tenes que hablar con el representante legal del consorcio, no porque se le deba al administrador, este es un mandatario pero no es el titular de la deuda, sino que el titular es el consorcio.

El arreglo seria extrajudicial, pero luego de haber arreglado tenes que llevar el convenio de pago al juzgado estableciendo la cancelacion de la deuda -el documento lo lleva tu letrado- y esperar a que el juez homologue el acuerdo y dicte sentencia en base a ese acuerdo.

Lo que estas haciendo es una "forma anormal de terminacion de proceso" que es una frase que suelen indicar los abogados para cuando las partes llegan a un acuerdo antes de que el juez llegue a una sentencia definitiva, y se de por terminado el pleito. El arreglo puede hacerse ante el juez o fuera del recinto del juzgado, pero los dos tienen fuerza de ley. La ley procesal siempre esta proclive a que el conflicto se solucione lo antes posible, e ir a una conciliacion de las partes lo antes posible.

Una vez que el juez dicta sentencia homologatoria quedas liberado del pago.

Saludos cordiales.

Cont Leonardo Stachuk
Administrador de Consorcios
 

LorenaLilian
Mensaje De: 201.231.187.128
Posted on martes, 28 de agosto, 2007 - 03:06 pm:   

Pertenezco a un consejo de propieterios, que desde hace tres años administramos el consorcio por nuestra cuenta, tenemos el caso de una propietaria que no habita en su unidad y en varias ocasiones no abona sus expensas a termino, en este período ya adeuda cinco meses y ahora nos quiere pagar con cuatro cheques diferidos a pagar en tres meses, nosotros no venimos cobrando intereses por mora, pero creemos justo hacerlo ya que las demás unidades abonan a término. Quisiera saber cual sería el interés correspondiente y como aplicarlo en este caso, particularmente el caso de los cheques diferidos.
Desde ya muchas gracias.
Atte. Lorena Marchan
 

Cont Leonardo Stachuk
Mensaje De: 190.55.34.55
Posted on miércoles, 29 de agosto, 2007 - 12:17 am:   

Los cheques no pueden devengar interes, porque no es un instrumento legal como el pagare, es una orden de pago en si (y porque por ley no esta permitido). El cheque cancela deudas porque es una orden de pago librada contra un banco en donde el librador (o sea el que emite el cheque) dispone fondos suficientes para pagar una deuda (en este caso de expensas).

No obstante y sin perjuicio de lo que dije se le puede incluir intereses calculados pero estos no figuraran en forma explicita, quedaran incluidos dentro del documento, pero una vez adicionado no se podra incrementar el valor que figura en el papel (el interes permanece "congelado").

Si se paga con cheque y el mismo no posee fondos (vale decir es rechazado) se le intimara a pagar la deuda no cancelada, se le agregan a la deuda el importe adeudado mas gastos administrativos bancarios que cobra el banco en caso de que hayan depositado en la cuenta corriente del consorcio, eso sin perjuicio de adicionar nuevos intereses porque la deuda no se cancelo y forzosamente los dias pasaron sin haberse cobrado un peso.

El interes es siempre "a interes simple" o sea nunca se adiciona a la cuota por expensas.

Se calcula de esta manera:

i = 0,03 porque es i = t / 100 siendo t = 3% (tasa de interes que usualmente se cobra en forma mensual y no acumulable a la cuota de expensas).

cuota 1 (adeudada) = $100,00
cuota 2 = $100,00
cuota 3 = $100,00
cuota 4 = $100,00
cuota 5 = $100,00
Cuota 6 = $100,00 (expensas actuales, no se debe, interes = $0,00)

Interes = 100 x (1 + 0,03 x 5) + 100 x (1 + 0,03 x 4) + 100 x (1 + 0,03 x 3) + 100 x (1 + 0,03 x 2) + 100 x (1 + 0,03 x 1) = (resultado)

Mes a mes se debe hacer esto (o sea el calculo es bastante engorroso, y siempre se tiene que calcular sobre TODAS LAS UNIDADES FUNCIONALES MOROSAS, ESTE CALCULO SE DEBE HACER AUN EN GRANDES CONGLOMERADOS EDILICIOS) pero es el modelo financiero que debe aplicarse porque NO SIRVE tomar la deuda acumulada y aplicar el 3% porque puede aplicar sobre interes, o sea calcula interes sobre interes, lo cual no es permitido por el codigo civil (salvo que el deudor expresamente lo pida) y porque expone un saldo que no es real, no tiene interpretacion financiera alguna.

Saludos.

Cont Leonardo Stachuk
Adm de Consorcios
 

LorenaLilian
Mensaje De: 201.231.187.128
Posted on miércoles, 29 de agosto, 2007 - 10:43 am:   

Cont Leonardo Stachuk

Quiero agradecerle por contestar de manera tan clara mi preocupación.
Sino es mucha molestia quisiera saber ademas si es posible aplicar un interes moratorio por día de retraso en el pago y si se aplica de forma similar, en nuestro caso las expensas pueden ser abonadas del 1 al 15 de cada mes, y esto siempre figuro en el detalle de las expensas, pero no muchos le dan importancia, ya que hasta el momento no cobrabamos ningún interés, como ya había sido pautado en asamblea. Cual sería el interés aplicable si un co-propietario abona sus expensas el día 25, por ejemplo, o se aplica la misma tasa, y se calcula de la misma manera?

Saludos.
Atte. Lorena Marchan
 

Cont Leonardo Stachuk
Mensaje De: 168.226.7.28
Posted on miércoles, 29 de agosto, 2007 - 01:29 pm:   

Si una persona pago el dia 25 corresponde 25 dias de morosidad, o sea que se deberia calcular el equivalente de interes a 25 dias por no haber pagado en tiempo y forma las expensas, el reglamento dice del 1 al 15 entonces se lo considera mes perdido y esta automaticamente en mora, pero el pago se debe aceptar siempre (mas qye nada porque el deudor puede hacer deposito judicial de las expensas y al consorcio lo puede llevar a un tramite legal engorroso y complicado, y hasta en juicio se le puede dar la razon al deudor y el juez avalar el pago), y ademas el pago no se puede imputar al mes siguiente, debe imputarselo al mes donde se lo pago. La tasa diaria seria del 0,1% (considerando a todos los meses 30 dias).

Calcular este tipo de morosidad es mas laborioso y complejo, implica conocer el historial de morosidad en forma detallada de todos los propietarios desde el primer mes en que fue deudor hasta el dia de la fecha, lo cual se puede volver muy complicado cuando existen gran cantidad de deudores. Pero eso no quita que sea valido.

Saludos.

Cont Leonardo Stachuk
Adm y Consorcios
 

LorenaLilian
Mensaje De: 201.231.187.128
Posted on miércoles, 29 de agosto, 2007 - 02:36 pm:   

Cont. Stachuk
Nuevamente le quiero agradecer por su interés y claridad en su contestación.
Lo saludo Atte. Lorena Marchan
 

Cont Leonardo Stachuk
Mensaje De: 168.226.7.28
Posted on miércoles, 29 de agosto, 2007 - 05:27 pm:   

Estimada vecina: quisiera hacer un fe de erratas de lo que escribi, en lugar de "25" se coloca "10" dias de mora porque la morosidad siempre opera a partir del primer dia siguiente a la ultima fecha de pago, y a partir de alli se saca los intereses. Aunque tiene que considerarse un mes perdido porque pago fuera de termino, o sea no pago en tiempo y forma, y en el momento del pago se le debe adicionar intereses necesariamente (intereses moratorios).

Ademas quisiera agregar que si entrega cheques se le debe de adicionar un plus para poder cobrarlo si se piensa descontarlo ante una entidad financiera, porque esta aplica un descuento sobre el valor nominal del documento y nos da el valor neto de ese descuento. Luego la entidad reclama al librador de esos cheques el importe para pagarlo.

El inconveniente que plantea es que si esta persona paga con cheques sin fondos el consorcio puede transformarse en deudor solidario y pagar lo que presuntamente se le iba a pagar a la entidad financiera.

Saludos cordiales.

Cont Leonardo Stachuk
Adm de Consorcios
 

maria B
Mensaje De: 201.250.27.231
Posted on miércoles, 19 de setiembre, 2007 - 06:54 pm:   

19/9/2007Quiero hacerles llegar mi inquietud, hace un año que estoy pagando una deuda de expensas atrasadas, hace un año que vengo pagando la expensa del mes, mas la deuda atrasada mas los intereses de la suma de los dos un 2% mensual acumulativo, a esta altura ya tendria que haberse cancelado la deuda si no me hubiesen cobrado tanto interes, ahora quieren aumentarlos (los intereses) y ya aumentaron un 20% las expensas, Esto está permitido? Muchas Gracias
 

Cont Leonardo Stachuk
Mensaje De: 190.55.39.97
Posted on jueves, 20 de setiembre, 2007 - 11:23 am:   

No, no esta permitido si el interes se adiciona a la cuota de expensas y de ahi se vuelve a calcular interes, o sea que se termine calculando interes sobre interes (o es lo que se llama "interes compuesto").

Si usted esto no lo pacto el consorcio (a traves del administrador) esta cometiendo anatosismo, cumple con este delito establecido en el art 5 del codigo penal, y tambien viola el art 621 del codigo civil porque establece expresamente el calculo de interes sin capitalizacion (salvo pacto del deudor en contrario), o sea que el interes se mantiene constante (es un regimen de interes "simple"), porque la cuota permanece constante (salvo pacto del deudor en contrario).

Si se hubiera calculado por el sistema de interes simple la deuda estaria cancelada hace rato.

El aumento de las expensas (20%) si esta permitido, el aumento del interes hay que verlo, solo puede aumentar un punto mas (1% mas) porque es lo que normalmente se cobra tambien a nivel judicial (3% mensual no acumulativo), otra cosa mas seria abusivo.

Tienen que cambiar el sistema de calculo a no acumulativo, sino la deuda es impagable y porque ademas este sistema se utiliza en otros ambitos, no en el de propiedad horizontal.

Saludos.

Cont Leonardo Stachuk
 

maria B
Mensaje De: 201.250.40.62
Posted on jueves, 20 de setiembre, 2007 - 06:32 pm:   

Muchas Gracias por contestar mi inquietud,ademas tenemos otro problema. Hace años se inhundó, siete veces mi propiedad, porque según los entendidos es muy angosto el caño de desagüe que va a la calle. Entonces nadie se hizo cargo de los daños causados en mi departamento. Pero eso lo solucionan destapando una vez por mes.Tenemos fotos , y una carta documento para hacer juicio por daños. Ahora a quien van dirigidos los cargos?Al consorcio? o a la Administracion actual? Y otra pregunta, como se si estan siendo bien liquidadas las expensas siendo de planta baja, y sin tener que pagar el ascensor, porque desde 1991 nunca se revisó, y parece que lo estamos pagando. Desde ya muchas Gracias.MariaB.
 

maria B
Mensaje De: 201.250.46.113
Posted on jueves, 20 de setiembre, 2007 - 08:13 pm:   

Contador Leonardo: AProvecho para hacerle una consulta sobre mi deuda: yo debia al 10 de abril de 2006 aproximadamente $8570.-a la hora de empezar a pagar calcularon desde el 1er dia de mora el interes del 2% mensual acumulado quedando una deuda de $13800.- a hoy debo $6700.- pagando mensualmente un promedio entre $800 y $850.-mensuales.Calculando $13.800- menos $800= 13000. suman $215.95 que son las expensas del mes $13.215.95 + 2% quedando de deuda $13480.27 asi hace un año. Se va a hacer una reunion y no quiero seguir pagando mas intereses . Sabiendo que ya la hubiese cancelado. Gracias. Por favor confírmeme si estan bien estos calculos.Gracias,maria.B
 

Cont Leonardo Stachuk
Mensaje De: 190.55.34.122
Posted on jueves, 20 de setiembre, 2007 - 09:49 pm:   

Estimada Maria B: el juicio es siempre contra el consorcio, no contra el administrador, porque son dos personas distintas (una es una persona juridica el consorcio y la otra persona fisica, el administrador), en el expediente del juicio va a aparecer "Maria B c/ Consorcio de Propietarios Granaderos 180 s/ daños y perjuicios".

Si existe mal desempeño del administrador es otra cosa, es otro juicio que generalmente lo hace el consorcio, no un solo propietario, porque no lo contrata el propietario, lo contrata el ente consorcial.

Las caratulas pueden ser (si es del consorcio contra el adm por ej: "Consorcio de Propietarios Alberti 42 c/ Daniel Alberto Passarella s/ daños y perjuicios" (mal desempeño del cargo).

Si determinado suceso o echo procesal en su juicio pero debe hacerse fuera del proceso principal (o sea el que va a hacer usted) se hace lo que los abogados llaman un "incidente". Pero eso es mejor que lo explique un abogado, yo soy auxiliar de justicia (interventor judicial) pero no abogado, pero estas cosas minimamente hay que saberlas.

En cuanto a lo del ascensor la verdad mucho no entendi, en la planilla de prorrateo de expensas figura un total que multiplicado por el porcentaje de prorrateo segun el reglamento da una expensa X, pero ese total no es "total de gastos", es un "total de recaudacion" o sea lo que se proyecta recaudar para hacer frente a los gastos del consorcio mes a mes.

Con respecto al tratamiento de los gastos debe fijarse en el reglamento, si todos tienen que contribuir al gasto de ascensores por mas que no se lo utilice deben pagarlo igual, o modificar el reglamento para que se identifique que unidades deben pagar o no, cosa que en mi opinion no comparto porque estan dentro de un mismo ente consorcial y aunque esten en planta baja el ascensor es un paquete que viene junto con todos los gastos y es un gasto igualitario como el de la luz, discriminar que gastos corresponden pagar y que no hacen que calcular los gastos sea algo verdaderamente complicado.

Saludos.

Cont Leonardo Stachuk
 

maria B
Mensaje De: 201.250.34.54
Posted on viernes, 21 de setiembre, 2007 - 10:19 pm:   

Sr.Contador Leonardo Stachuk: Es muy amable de su parte,Gracias por contestar. Lo del ascensor lo dice el reglamento ,y esta bien clarito. Pero lo plantee en la reunion y varios vecinos "saltaron" enfurecidos,diciendo que yo vivo en una propiedad que esta destinada a comercio.Pero lo que no dice es que esta prohibido. Lo bueno de esto es que logre que se congelara la deuda, y hacer un plan de pago sin mas intereses sobre intereses. Le cuento que ahora las expensas aumentaron sobre un 20% un 20% MAS. Porque no alcanza para cubrir gastos, y los intereses de un 2% ahora es un 5%.Para mi caso es un problema porque mi propiedad es de 142m2, y soy la que mas pago del edificio.
Muy clara su respuesta a quien van dirigidos los cargos. Pero me parece que hasta que no pague el total de la deuda, y si no se inhunda por ahora, no puedo hacer juicio alguno. Me quedo muy claro.Menos mal que Passarela se dedica al futbol. Gracias. Maria B.
 

Cont Leonardo Stachuk
Mensaje De: 190.55.34.126
Posted on sábado, 22 de setiembre, 2007 - 01:12 pm:   

Estimada Maria B: el argumento que establecen es falaz y bastante irregular, porque no tiene nada que ver ls situacion de su unidad si esta destinada a comercio porque el acreedor (en este caso es el consorcio) es un sujeto de derecho civil, no puede lucrar con los intereses.

Si el reglamento estipula que NO tiene que pagar el ascensor entonces tiene derecho a intimar al consorcio por carta documento a que no se le liquide mas este gasto y que no aparezca en la liquidacion de expensas en el mes siguiente por estar mal liquidado.

A usted le convendria pedir a un contador que haga una certificacion acompañado de un cuadro de deuda calculado por el tomando como base de documentacion las liquidaciones de expensas mensuales, la tasa de interes determinada en asamblea y el reglamento de copropiedad. Esta certificacion inclusive la puede salvar si llega a tener un juicio de expensas (lo primero que van a hacerle es traba de embargo de bienes, que puede incluir cuentas bancarias y hasta el sueldo si esta en relacion de dependencia) y posteriormente remate de su propiedad ante deudas mas calculadas por parte del consorcio. Si el contador determina a nivel extrajudicial que la deuda es $X,XX es algo firme, no se puede impugnar, no es como los abogados hacen, que pretenden trasladar lo judicial a lo extrajudicial y pretenden impugnar como si fuera una pericia judicial.

La tasa del 5% es una barbaridad, y repotenciado... es una deuda usurera. Pagar una deuda deberia ser facil si se tiene el dinero para pagarlo, no que por pagar se le incrementen las deudas como si no hubiera pagado nada.

Saludos.

Cont Leonardo Stachuk
 

maria B
Mensaje De: 201.250.35.78
Posted on sábado, 22 de setiembre, 2007 - 04:03 pm:   

Sr.Contador Leonardo. Gracias. Le haré caso, con respecto a la liquidacion. Ya que "en una de esas" el consorcio me debe dinero a mi.Desde 1991 vengo pagando el ascensor.
Con respecto al 5%, se hizo la reunion y la mayoria votó por el 5%. Se puede hacer algo al respecto?, por mas que sea una usura? Gracias nuevamente.Maria B.
 

Cont Leonardo Stachuk
Mensaje De: 190.55.34.126
Posted on sábado, 22 de setiembre, 2007 - 11:24 pm:   

Si, se "podia" hacer algo... impugnar la asamblea, pero ahora para poder revertir ese porcentaje tendra que haber una nueva asamblea para poder revertirlo, no obstante podria asesorarse con un abogado para ver si no se puede demandar al consorcio por anatosismo, ya que estan instrumentado (legalizando) un acto ilicito, y pueden ser demandados judicialmente las personas que aprobaron esa deliberacion por coparticipacion de este echo delictivo. El dia que la gente sea demandada judicialmente por este tipo de cosas lo pensaran dos veces antes de hablar por hablar y de creerse "tecnicos juridicos" sin serlo.

Saludos.

Cont Leonardo Stachuk
 

maria del carmen
Mensaje De: 201.255.165.205
Posted on viernes, 05 de octubre, 2007 - 12:31 pm:   

Estimado Contador:
Compre un departamento por remate en octubre 2004 con una deuda original de expensas aprox.de $4000 (s/intereses).
A partir de la compra, pague todos los meses puntualmente a la fecha, correspondientes a mi período.
Quisiera saber:¿ cómo se deben calcular las expensas para cancelar dicha deuda original? y ¿como se toman los pagos que realice hasta la fecha?
Saludos. atte. María del Carmen
 

Cont Leonardo Stachuk
Mensaje De: 190.55.32.199
Posted on sábado, 06 de octubre, 2007 - 12:38 am:   

Hola, la deuda es algo que debe pactarse entre deudor y acreedor, no hay una formula unica, porque el Codigo Civil establece distintas modalidades de pago segun el acreedor.

Hay acreedores que computan el pago primero sobre los intereses, luego por el capital, o viceversa, pero siempre en la duda sobre a que periodo imputar el pago se entiende que es el periodo mas antiguo de la deuda. Algunos aceptan pago parcial, otros no, lo quieren total. Es algo subjetivo.

No entendi la pregunta sobre como calcular las expensas para cancelar el importe original, pero lo que le puedo decir que las expensas siempre se toman de la recaudacion mensual que se espera obtener en el periodo (que fijura en la planilla de expensas) multiplicado por el porcentaje de prorrateo establecido en el reglamento de copropiedad, eso dara la expensas total del mes, que puede ser vencida o adelantada (lo dice el reglamento). Luego a medida que se va incumpliendo en el pago se va acumulando en una columna aparte de la expensa mensual.

Los intereses se calculan siempre desde el periodo de la cuota que se debe, NUNCA se debe tomar la deuda acumulada y multiplicar por la tasa de interes porque es un metodo inconsistente y el resultado no tiene ninguna interpretacion concreta.

Saludos.

Cont Leonardo Stachuk
 

maria del carmen
Mensaje De: 201.255.166.146
Posted on sábado, 06 de octubre, 2007 - 05:21 pm:   

Estimado Contador:
Deuda impaga: todos los meses desde, enero del 2000, a septiembre de 2004, por el propietario anterior, con un total de aprox $4000 ( llamo deuda original a estos 4000, sin los intereses, ya que en la planilla de expensas, solo figura esta columna sin el calculo de los intereses, sumada a otra columna del mes en curso a pagar, y otra columna de la suma de las 2 el total)

Lo pagado va: desde octubre 2004 hasta la fecha.

Lo que quisiera saber es ¿si toda la plata que pague es tomada en parte de pago de la deuda que quedo pendiente, o no ?

Ya que no es lo mismo, en el calculo, tomar los meses de 3 años a la fecha porque se cacularian x 36 +, que si esos meses pagados, se toman como parte de pago y se calculan a la fecha.

Saludos Carmen


 

Cont Leonardo Stachuk
Mensaje De: 190.55.32.199
Posted on sábado, 06 de octubre, 2007 - 10:43 pm:   

Hola, la cuestion es que cuando se paga en el recibo de expensas debe indicar a que periodo debe imputarse el pago, si no se indica nada porque abarca 2 meses o mas se trata de deuda acumulada y entonces se pone "Deuda Acumulada" en el recibo, pero el pago que usted hace disminuiria los $4000,00 a partir de Enero de 2000 hacia adelante hasta llegar al 2004, o sea opera desde la deuda mas antigua hasta la mas cercana.

Los $4000,00 no pueden quedar pendientes salvo que en el recibo ponga a que periodos quiere imputar sus pagos, lo cual haria el trabajo administrativo de determinar su deuda algo francamente complicado. Y ademas si no paga los $4000,00 le hacen juicio ejecutivo por falta de pago, con pedido de embargo de bienes y remate de propiedad.

Es sumamente raro y poco claro poner una deuda sin los intereses, no se concibe una deuda de expensas sin intereses, el administrador del consorcio tiene que explicar porque no calcula y/o discrimina intereses de la deuda, cuyo monto es significativo dado que se trata de varios años. Lo de colocar la deuda del periodo + deuda acumulada suele hacerse en cualquier liquidacion de expensas normal y habitual, pero no colocar intereses... no ,eso no se hace.

Esta es la metodologia que se utiliza para calcular deudas, esta contemplado de esta manera en el Codigo Civil.

Saludos.

Cont Leonardo Stachuk
 

Maria del Carmen
Mensaje De: 201.255.144.132
Posted on jueves, 11 de octubre, 2007 - 03:43 pm:   

Estimado Contador Leonardo Stachuk:

Este es el detalle al 2% de intereses:

NOV 2000 $89(1+(0,02x47)=172,66
DIC 2000 $70(1+(0,02x46)=134,40
ENE 2001 $89(1+(0,02x45)=169,10
FEB 2001 $70(1+(0,02x44)=131,60
MAR 2001 $89(1+(0,02x43)=165,54
ABR 2001 $70(1+(0,02x42)=128,80
MAY 2001 $89(1+(0,02x41)=161,98
JUN 2001 $70(1+(0,02x40)=126,00
JUL 2001 $89(1+(0,02x39)=158,42
AGO 2001 $70(1+(0,02x38)=123,20
SEP 2001 $89(1+(0,02x37)=154,86
OCT 2001 $71(1+(0,02x36)=122,12
NOV 2001 $89(1+(0,02x35)=151,30
DIC 2001 $72(1+(0,02x34)=120,96
ENE 2002 $90(1+(0,02x33)=149,40
FEB 2002 $70(1+(0,02x32)=114,80
MAR 2002 $90(1+(0,02x31)=145,80
ABR 2002 $69(1+(0,02x30)=110,40
MAY 2002 $89(1+(0,02x29)=140,62
JUN 2002 $69(1+(0,02x28)=107,64
JUL 2002 $69(1+(0,02x27)=106,26
AGO 2002 $70(1+(0,02x26)=106,40
SEP 2002 $69(1+(0,02x25)=103,50
OCT 2002 $89(1+(0,02x24)=131,72
NOV 2002 $90(1+(0,02x23)=131,40
DIC 2002 $90(1+(0,02x22)=129,60
ENE 2003 $89(1+(0,02x21)=126,80
FEB 2003 $89(1+(0,02x20)=124,60
MAR 2003 $89(1+(0,02x19)=122,82
ABR 2003 $90(1+(0,02x18)=122,40
MAY 2003 $90(1+(0,02x17)=120,60
JUN 2003 $91(1+(0,02x16)=120,12
JUL 2003 $89(1+(0,02x15)=115,70
AGO 2003 $90(1+(0,02x14)=115,20
SEP 2003 $89(1+(0,02x13)=112,14
OCT 2003 $88(1+(0,02x12)=109,12
NOV 2003 $89(1+(0,02x11)=108,58
DIC 2003 $90(1+(0,02x10)=108,00
ENE 2004 $90(1+(0,02x9)=106,20
FEB 2004 $90(1+(0,02x8)=104,40
MAR 2004 $89(1+(0,02x7)=101,46
ABR 2004 $89(1+(0,02x6)=99,68
MAY 2004 $88(1+(0,02x5)=96,80
JUN 2004 $90(1+(0,02x4)=97,20
JUL 2004 $94(1+(0,02x3)=99,64
AGO 2004 $90(1+(0,02x2)=93,60
SEP 2004 $89(1+(0,02x1)=90,78
TOTAL: 5.793,90

Está todo pago desde Octubre 2004 a la fecha.

El problema es que, me quieren cobrar la deuda detallada, a octubre del 2007, y lo que da de intereses una barbaridad, me informaron por telefono que son unos $8000
Quisiera saber ¿si es que esta bien como lo saque, hasta la fecha que comence a pagar? o ¿como me quiere cobrar la administracion?

Saludos Atte Maria del Carmen





 

leonor
Mensaje De: 190.50.119.124
Posted on sábado, 13 de octubre, 2007 - 10:37 am:   

estimado contador: en una asamblea, y con la propietaria present, se decidió por votación levantando la mano reducir la deuda de esa persona, de $ 9.000 a $ 5.000. Fue correcto el método de votación? Se estila semejante rebaja?
 

Cont Leonardo Stachuk
Mensaje De: 190.55.32.199
Posted on sábado, 13 de octubre, 2007 - 05:06 pm:   

No, no se rebajan las deudas, no se pueden condonar deudas ni capital ni intereses, la asamblea es nula de nulidad absoluta. Debio habersela impugnado.

Saludos.

Cont Leonardo Stachuk
 

Maria del Carmen
Mensaje De: 201.255.189.171
Posted on domingo, 14 de octubre, 2007 - 08:48 am:   

Estimado Contador Leonardo Stachuk:
1-Quisiera saber si esta bien realizado el detalle que le mande el dia 11 de octubre, ya se que puede ser al 3%, pero se lo mande al 2% como ejemplo?

2-El detalle va desde noviembre del 2000, a septiembre del 2004, ya que, como le comente, luego pague todos los meses a la fecha.
Por lo que me comento, la deuda opera desde la mas antigua hasta la mas cercana, esto quiere decir que, en mi caso, los intereses que tengo que pagar se calculan hasta el mes de septiembre del 2004, y no a la feha actual, como me quiere cobrar la administracio.
Mi pregunta es, si la deuda opera de esa forma , ¿ hay algun articulo o ley con la cual demostrar lo dicho, ya que como deudora me siento en inferioridad de condiciones ante la administracion, que me quiere cobrar los intereses hasta la fecha actual?
Por otro lado, la administracion, me comento que va a averiguar, si se calcula, hasta que empece a pagar, pero que, por lo que ellos saben, se deben calcular los intereses hasta la fecha actual.

Saludos Maria del Carmen
 

Cont Leonardo Stachuk
Mensaje De: 190.55.32.199
Posted on domingo, 14 de octubre, 2007 - 08:16 pm:   

Estimada Maria del Carmen: con una certificacion contable ante contador publico nacional usted tiene un informe para confrontarlo contra la administracion y asi se determina que monto se pago y si queda algun remanente exigible (para pagar).

Para determinar este calculo que usted dio es necesario que usted contrate a un contador para que le haga la certificacion y que se lo manden al administrador ya que el contable calculara la deuda como corresponde a las normas contables profesionales y esto es de cumplimiento obligatorio por parte del administrador.

De todos modos me quede pensando en el caso y habra que ver el tema de las prescripciones, porque la exigencia del pago caduca a los 5 años de ser exigible la deuda y quizas por eso en lugar del año 2000 tendria que calcular todo desde el año 2002 en adelante (tomando como base el año 2007). Solo una demanda interrumpiria la prescripcion anteriormente aludida.

Este tipo de calculos auxiliares no se pueden asesorar en forma gratuita ya que es parte del trabajo profesional de un contador que es oneroso (pago).

Saludos.

Cont Leonardo Stachuk
 

Maria del Carmen
Mensaje De: 201.255.138.196
Posted on martes, 16 de octubre, 2007 - 09:04 pm:   

Estimado Contador Leonardo Stachuk:

Tengo que comentarle que hay acciones judiciales sobre mi, las cuales quiero terminar lo antes posible, ya que son un tremendo dolor de cabeza.

Por este motivo quiero llegar a un acuerdo, pagando la deuda original, con sus intereses, ante la administración, de ahí es que quiero saber:

¿ Si hay algún articulo o ley, que confirme, lo ya explicado, el día 06 de octubre, 2007 ?, en la cual; la deuda opera, desde, la mas antigua, hasta la mas cercana, esto quiere decir, en mi caso, que los intereses, que tengo que pagar, se calculan, hasta el mes de septiembre del 2004, y no hasta la fecha actual, como me quiere cobrar la administración.

Desde ya, agradesco todas sus satisfactorias respuestas.

Saludos Maria del Carmen
 

Cont Leonardo Stachuk
Mensaje De: 190.55.3.194
Posted on miércoles, 17 de octubre, 2007 - 12:18 am:   

Estimada maria del carmen: si usted presenta el certificado contable va a tener una prueba para presentar en el expediente, de echo me consta por mi experiencia en la materia que un certificado contable puede paralizar un expediente y dictar el juez caducidad de instancia.

Ademas no le puedo confirmar ni negar lo que dice porque comprenda que lo que me pide es un trabajo profesional que se tiene que hacer y que el mismo no es gratuito.

Ademas le puedo decir lo que quiera pero supongamos que le doy una respuesta, ahora le pregunto ¿conque pruebas va a presentarse en el juzgado para aseverar esto que le digo? con un escrito de un abogado? desde ya le digo no se lo van a aceptar, en su defecto pida una pericial contable para aseverar su posicion ante el que le esta haciendo el juicio, esta tambien es una manera de salir del problema y el le va a dar tambien la solucion.

Saludos.

Cont Leonardo Stachuk
 

Cont Leonardo Stachuk
Mensaje De: 190.55.32.199
Posted on jueves, 18 de octubre, 2007 - 11:39 pm:   

Estimada Leonor: quisiera hacer una salvedad a lo que dije.

La asamblea no puede condonar deudas, lo hace el administrador, ya que especificamente el reglamento estipula esto "conceder quitas, etc", o sea que el reglamento expresamente lo autoriza al mandatario a hacer esas quitas, sin pedir autorizacion ante asamblea. Pero me genera discrepancias, esto es algo "peligroso" si se lo utiliza indiscriminadamente y mas si de repente se "corre la bolilla" que ante deudas grandes se condona el 40% de la deuda...

Pero en lo personal yo no estoy de acuerdo con esta medida ya que no existe una normativa que sea mas clara para establecer cual es el porcentaje de quita maximo que puede haber en una deuda de expensas como ocurre con otras deudas (por ejemplo concursos y quiebras, que puede tratarse una quita de 30% quizas). Pero aca es el 44,44% (4000 / 9000) es una barbaridad.

Y si alguien pide una condonacion de deudas del 70%? no estaria prohibido porque no existe ninguna ley que expresamente lo prohiba, pero esto promueve la morosidad, ademas que al consorcio desde un punto de vista financiero lo priva de ingresos de fondos necesarios para sus gastos comunes (por ejemplo reparaciones del edificio, pintura, etc que son siempre costosisimas) y una quita grande resiente demasiado el fondo de reserva.

Particularmente no estoy de acuerdo con ofrecer quitas, al consorcio le es desfavorable este tipo de medidas, quizas en el ambito judicial puede existir este tipo de cosas y lo puede establecer un juez pero ya es harina de otro costal.

Saludos.

Cont Leonardo Stachuk
 

leonor
Mensaje De: 190.50.105.25
Posted on miércoles, 07 de noviembre, 2007 - 10:59 pm:   

Estimado Contador: en el edificio donde vivo se da la situación de que el portero, adquirió un dpto., en el mismo edificio , y ahora se forma parte del Consejo de Administración. A mí me parece que no corresponde, no es ético. Esta esignación tuvo lugar en la Asamblea de hace una semana. Se puede impugnar?
Muchas gracias por su atención
Leonor
 

silvana
Mensaje De: 200.68.89.205
Posted on jueves, 08 de noviembre, 2007 - 05:26 pm:   

hola mi nombre es silvana y mi consulta es la siguiente: la administracion que lleva mi edificio utiliza la modalidad de "redondeo" de las expensas, pero de forma brutal, ej:$72.01 redondea a 72.50, jamas vi semejante cosa me queje pero no obtuve respuesta, deposite lo que me correspondia $72 y apareci en el proximo mes como deudora de $0.50 y encima me pusieron un interes de 0.50, es increible, pido por favor me respondan si esto es posible, no creo que esto lo hayan permitido en el reglamento de copropiedad, pero como soy nueva en el edificio no tengo esa sertesa..se puede hacer esto??, ahh ademas no es que lo colocan los redondeos en las entradas de capital como reserva para futuros arreglos!!ni aparecen en la liquidacion, se los queda la misma..
espero respuesta, gracias!!!!!!!!
 

adrian
Mensaje De: 190.3.80.44
Posted on lunes, 26 de noviembre, 2007 - 07:07 pm:   

En mi edificio el administrador se borro, hicieron una asamblea para removerlo no llegando a su porcentual, un nuevo administrador empezo administrar con el 50% de los votos y me reclama a mi que tengo expensas adeudadas por un total de $4200 y se me inicia un juicio por expensas atrasadas. Mi pregunta es legal que esté administrando esta persona?, ante la falta de un administrador constituido legalmente como resuelvo el problema, puedo demandar al consorcio
intimando que se constituya el administrador como marca el reglamento o me vere obligado a hacer un deposito en consignacion judicial es posible, ya que en el expediente el secretario solicita al administrador prueba que certifique
que es administradora. En caso, de que no este constituida legalmente, se la puede demandar por
estafa, ya que lleva 12 meses administrando y un
1/4 de los consorcistas abonan sin saberlo, ya que no viven en el edificio, desconociendo el tema.Desde ya muchisimas gracias.
 

LEONARDO
Mensaje De: 190.18.23.49
Posted on martes, 27 de noviembre, 2007 - 01:07 pm:   

sr adrian: el tema que plantea es bastante complejo, con los elementos que ud aporta me permito decirle lo siguiente.Cuando dice que el administrador se borró, se refiere a que renunció y le fue aceptada la renuncia. entonces se reunieron los copropietarios y designaron con el 50% de votos a uno nuevo- ¿con que fecha fue esto? Si pasó mucho tiempo, y nadie impugno la asamblea de designacion, hay jurisprudencia que acepta a este como nuevo administrador, ya que el consorcio no puede funcionar sin esta figura, y como nadie reclamó, lo dan por válido.- empiezan a jugar esas circunstancias, por lo cual es importante contar con mas datos.
atte lic leonardo a gallego
administrador de consorcios
 

mlaplata
Mensaje De: 190.188.69.41
Posted on miércoles, 13 de febrero, 2008 - 01:56 pm:   

quisiera saber si por favor saben de alguna ley o algo donde pueda hacerle frente a mi administrador porque me esta cobrando 5$ por dia de atraso del pago de expensas (vencieron el 10, las pague el 13). Si es lo que corresponde, quiero saber donde esta escrito, y de lo contrario tener algun documento o ley para que no me tomen el pelo (queda claro que no es por los $15 sino por la tomadura de pelo). El adminsitrador tiene reiterados problemas con mi dpto.
Ademas, consulto tambien porque instalaraon una puerta electrica para el garage y las expensas extraordinarias de eso las pagamos todos por igual, cuando yo no tengo ni cochera ni llave de acceso al garage, es correcto eso??
Por favor, no quiero que mi administrador siga aprovechandose, necesito alguna forma legal que me respalde.
 

daniela
Mensaje De: 201.255.169.47
Posted on viernes, 15 de agosto, 2008 - 01:35 pm:   

le comento que me mude a un depto que era de la tia de mi marido que fallecio..hace un año que pago puntalmente todas las expensa. pero ahora quieren cobrarme una deuda que data desde hace mas de 10 años. es legal?
 

Danimadero
Mensaje De: 190.48.253.112
Posted on domingo, 01 de febrero, 2009 - 02:40 pm:   

En mi cosorcio hay morosos con 5 años de deuda de expensas (2004). Primero a $ 68 y a la fecha $ 80. El interes es de 36% anual. Se calcula a cuota actual?. Es decir: 80x(36x5)+80(36x4)+80x(36x3)+80x(36x2) y asi sucesivamente hasta Dic 2008?. gracias.
 

carla
Mensaje De: 200.115.250.69
Posted on jueves, 05 de febrero, 2009 - 12:02 pm:   

Hola.
En mi edificio, tenemos una señora que se niega a pagar el proporcional de las expensas de su cochera porque no tiene auto y no la usa. Ademas queria alquilarla a personas ajenas al edificio, cuando en el reglamento interno se estipulo lo contrario. Cuanto es el tiempo maximo que puede esta persona, no pagar las expensas (con intereses aplicados) hasta que se le envie carta documento intimandola?
Espero respuesta, gracias...
 

Marina
Mensaje De: 200.69.217.137
Posted on martes, 17 de febrero, 2009 - 12:49 pm:   

CUOTA EXTRAORDINARIA
Mi consorcio está llevado adelante por 3 señoras del Consejo (y el Administrador) EN ESE ORDEN.
En la ultima reunion establecieron una cuota extraordinaria por xx tiempo que es el 50% del valor de las expensas. Se termino el tiempo, se hicieron otros arreglos mientras, y con una vulgar nota indican que seguiran cobrando ese monto dado que hay mas arreglos para realizar ...
Pregunto.....hasta donde tengo derecho a no pagar por mas de un año esa extraordinaria sin que expliquen los motivos por los cuales necesitan juntar mas dinero ?
 

Marìa
Mensaje De: 190.245.140.176
Posted on jueves, 19 de marzo, 2009 - 07:51 am:   

Buenas noches
Debo 2 años de expensas ($ 250 mensual aprox.) el càlculo de intereses que debo pagar es èste:

NOV 2007 $ 250 + (1+(0,02x24)=
DIC 2007 $ 250 + (1+(0,02x23)=
ENE 2008 $ 250 + (1+(0,02x22)=
FEB 2008 $ 250 + (1+(0,02x21)=
MAR 2008 $ 250 + (1+(0,02x20)=
ABR 2008 $ 250 + (1+(0,02x19)=
.......

Gracias estoy desesperada, me atrasè por quedarme sin trabajo
 

HERNAN
Mensaje De: 190.225.26.145
Posted on miércoles, 08 de abril, 2009 - 12:31 pm:   

Buenas tardes, mi pregunta es la siguiente: Adeudo un año de expensas, si bien firmé un acuerdo y pagué, le pedí al administrador un detalle de la deuda (capital + punitorios), y me parece que me está liquidando punitorios de mas, hay alguna ley que indique cual es el máximo punitorio a cobrar?, gracias

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